Bauträgervertragsgesetz (in Kraft seit 1. Juli 2008)

10 Sep 2008

Am 1. Juli 2008 ist die Novelle des Bauträgervertragsgesetzes, dessen erklärtes Ziel die Verbesserung des Verbraucherschutzes ist, in Kraft getreten. Günstigere andere gesetzliche Bestimmungen oder vertragliche Vereinbarungen gelten neben dem Bauträgervertragsgesetz; sofern der Käufer Verbraucher im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes ist, gelten für ihn auch die Bestimmungen des KSchG und kann einem Verbraucher gegenüber die Anwendbarkeit des Bauträgervertragsgesetzes und seiner Schutzbestimmungen vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Das neue Gesetz verbessert die Absicherung der Vorauszahlungen der Käufer durch neue zusätzliche Garantien. Die vertragskonforme mängelfreie Leistung soll durch Aufnahme eines Haftrücklasses zur Besicherung von Gewährleistungsansprüchen bewirkt werden. Das „alte Bauträgervertragsgesetz“ konnte lediglich sicherstellen, dass die Vorauszahlungen der Käufer jeweils mit dem Baufortschritt, also dem verbauten Wert, korrespondieren. Schutzlücken, etwa im Bereich der Absicherung von Gewährleistungsansprüchen und eines Baustopps infolge Insolvenz des Bauträgers, machten das neue Gesetz notwendig.

Das Bauträgervertragsgesetz kommt zur Anwendung, wenn der Erwerber vor der Fertigstellung der Wohnung (des Reihenhauses) Zahlungen von mehr als EUR 150,–/m² Nutzfläche (im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes) an den Bauträger entrichten muss. Gleichgültig ist, ob die Vorauszahlungen an den Bauträger oder an einen Dritten gehen und ob sie beim Bauträger selbst ein Durchlaufposten sind. Maßgeblich ist, dass die Zahlungen auf dem Vertrag beruhen. Damit sind also die Zahlungen an einen (Dritten) Liegenschaftsverkäufer, Aufschließungskosten, Gebühren, Abgaben und Steuern sowie Kosten der Vertragserrichtung und Abwicklung zur Beurteilung des Anwendungsbereiches maßgeblich. Die Kosten von Sonder- und Zusatzleistungen sind in die Schwellwertgrenze von EUR 150/m² Nutzfläche miteinzubeziehen, soferne die Leistungen vom Bauträger vorgegeben oder angeboten werden. Damit soll der Flucht aus dem Bauträgervertragsgesetz, etwa durch „Rohbau-Modelle“, vorgebeugt werden.

Die Mindestanforderungen an den Vertragsinhalt (§ 4 Abs. 1 BTVG) wurden erweitert; die Schriftform ist gegenüber einem Konsumenten unabdingliche Gültigkeitsvoraussetzung des Bauträgervertrages. Der Vertrag muss zwingend Informationen über das Gebäude, in welchem der Vertragsgegenstand (die Wohnung oder der Geschäftsraum) liegt, den Vertragsgegenstand selbst und nunmehr auch über die „gewöhnlich nutzbaren Teile“ der Gesamtanlage enthalten. Das bedeutet, dass nicht nur die Wohnung, sondern auch Spielplätze, Park- und Abstellflächen sowie Hobbyräume bestimmt zu bezeichnen und durch aussagekräftige Pläne zu belegen sind. Das Innere anderer Wohnungseigentumsobjekte oder Bereiche, die eine gewöhnliche Nutzung des Käufers nicht betreffen, etwa weitere Stiegen, sind davon nicht betroffen. Die Problemstellung ist klar: Familien mit Kindern, aber auch alleinstehende Personen oder ältere Wohnungskäufer haben großes Interesse zu wissen, wo sich der im Prospekt angekündigte Kinderspielplatz oder andere Einrichtungen der Anlage (Sauna, Hobbyraum uä) befinden. Durch die Aufnahme in den Vertrag entsteht eine vertraglich erzwingbare Verpflichtung, diese Einrichtungen an der vertraglich bezeichneten Stelle zu errichten. Für den Bauträger kann dies bei notwendigen Projektänderungen Probleme machen, andererseits werden Konsumenten vor Überraschungen nach Baufertigstellung geschützt. Die Widmung des eigentlichen Kaufgegenstandes und der Gesamtanlage muss vertraglich konkret umschrieben werden. Widmung bedeutet die vom Verkäufer festgelegte Zweckbestimmung des Kaufobjektes als Wohnung, Geschäftsräumlichkeit oder KFZ-Abstellplatz. Von Anfang an sollte demzufolge vertraglich klargestellt sein, wie die einzelnen Bauträgerobjekte genutzt werden dürfen.

Bei einem Wohnhausprojekt kann festgelegt werden, ob in Wohnungen auch jene unternehmerischen oder freiberuflichen und gewerblichen Tätigkeiten durchgeführt werden, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden (Arzt, Bürotätigkeit, sonstige Heilkunde). Da es für die Käufer nicht nur von Bedeutung ist, welche Tätigkeiten sie im eigenen Objekt ausüben dürfen, sondern auch, ob auf der Gesamtanlage Unternehmen etabliert sind, Ladengeschäftslokale aber auch Arztpraxen und ähnliches, welche unter Umständen eine vermehrte Kundenfrequenz verursachen, muss auch die Widmung der Anlage vertraglich klargestellt werden. Weiters sind Käufer im Vertrag schriftlich darüber aufzuklären, ob sich der Vertragsgegenstand, die Wohnung oder das (Reihen-) Haus, in einer Gefahrenzone befindet. Selbst wenn sich die Immobilie nicht in einer Gefahrenzone befindet, ist diesbezüglich ein Hinweis aufzunehmen. Vor Naturgefahren, Lawinen, Wildbächen, Hochwasserabflussgebieten, aber auch allfälligen Altlasten (Bodenverunreinigungen) muss schriftlich gewarnt werden.

Auch sind nunmehr sämtliche vom Käufer zu leistenden Zahlungen anzuführen. Auch der Preis der Sonder- und Zusatzleistungen, welche vom Bauträger angeboten oder notwendigerweise mit dem Bauprojekt verbunden sind, müssen aufgenommen werden. Das bedeutet, dass der Höhe nach bekannte und vertragsgemäß zu leistende Zahlungen auf eine Zusatzausstattung zwingend in den Vertrag aufzunehmen sind, sofern der Konsument den Professionisten nicht frei wählen darf. Der Übergabetermin der Wohnung und der von Käufern gewöhnlich nutzbaren Teile der Gesamtanlage ist bereits im Vertrag zu benennen; bei mehreren Bauabschnitten ist es für die Bewohner naheliegender Weise wichtig, nicht in einer mehrjährigen Baustelle zu leben und den Endfertigstellungstermin der gewöhnlich nutzbaren Teile der Außenanlagen zu kennen. Zugangsflächen, Zufahrtsflächen, Gangflächen und Stiegenhäuser, Zu- und Abfahrten zu Garagen und KFZ-Abstellplätze sowie sämtliche den Eigentümern dienenden Räumlichkeiten wie Fahrradabstellräume, Hobbyräume oder sonstige Gemeinschaftsräume (Kinderspielplätze, Freizeitanlagen), soweit sie sinnvoll von Käufern nutzbar sind, stellen die „gewöhnlich nutzbaren Teile der Gesamtanlage“ dar. Die Bauwirtschaft wird, auch aufgrund dieser Vorschrift, zu noch exakterem Planen und Kalkulieren gezwungen. Ein im Vertrag bekannt gegebener Endfertigstellungstermin stellt nicht nur eine Information, sondern auch eine vertraglich vereinbarte und damit gerichtlich erzwingbare Verpflichtung des Bauträgers dar.

Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche sind durch einen „Haftrücklass“ von 2 % der vertragsgemäß zu leistenden Zahlungen zu besichern, wodurch einerseits Mängel am eigentlichen Vertragsgegenstand, andererseits an den allgemeinen Teilen des Gebäudes abgedeckt werden (Aufzug, Dach, Wärmedämmung, Gesamtanlage). Diese 2 % müssen 3 Jahre lang ab Übergabe einbehalten werden. Die Abtretung der Rechte gegen den Professionisten, das sogenannte „Durchreichen“ von Garantien der Professionisten an den Käufer, ist im Sinne des neuen Gesetzes unzulässig, da dies keine ausreichende Absicherung der Käufer darstellt. Bei dem in der Praxis häufigsten Modell der grundbücherlichen Absicherung und Zahlung der Käufer im Wege eines Ratenplanmodelles ist der genannte Gewährleistungs-Haftrücklass in den Ratenplan aufzunehmen und schiebt die letzte Zahlung entsprechend hinaus. Statt des Einbehaltes durch den Treuhänder ist die Legung einer Bankgarantie (oder Versicherung) zulässig.

Die bisherigen Rücktrittsfristen wurden angepasst. Für den Konsumenten gilt nunmehr eine 14tägige Rücktrittsfrist beginnend mit dem Tag, an dem der Erwerber die schriftlichen Informationen über den Vertragsinhalt erhalten hat, frühestens jedoch mit Vertragsabschluss. Damit eine ausreichende Verkehrssicherheit hergestellt wird, endet das Rücktrittsrecht des Käufers 6 Wochen nach Vertragsabschluss; abzuwarten bleibt, ob dies zu Abwicklungsverzögerungen unmittelbar nach Vertragsunterfertigung (infolge einer gewissen zumindest 6wöchigen Rechtsunsicherheit) führen wird.

Sowohl die schuldrechtlichen Sicherungen des Bauträgervertragsgesetzes, als auch die Absicherung durch Ratenplan und grundbücherliche Sicherstellung, sollen nun sämtliche Vorauszahlungen des Erwerbers an den Bauträger und an Dritte, nicht aber die reinen Nebenkosten, schützen. Der Bauträger muss Zahlungen auf Sonderwunschleistungen und Zahlungen für Zusatzaufträge dann in das bauträgervertragsrechtliche Sicherungsmodell aufnehmen, wenn diese Sonderwunsch- und Zusatzaufträge nur an solche Personen und Unternehmen erteilt werden dürfen, die vom Bauträger im Bauträgervertrag vorgegeben sind. Dies gilt also dann, wenn vertraglich vereinbart wird, dass der Käufer vor Übergabe des fertiggestellten Objektes Zusatzaufträge und Sonderwünsche nur durch vom Bauträger bestimmte Unternehmen herstellen lassen darf.

Sofern Käufer Zusatz- oder Sonderwunschaufträge an „vorgegebene“ Professionisten des Bauträgers erteilen, müssen die Käufer im eigenen Interesse den Bauträger verständigen, damit dieser eine Erweiterung der Sicherung vornehmen kann; der zusätzlichen Sicherungsverpflichtung kann der Bauträger nicht nachkommen, sofern ihm Zusatzaufträge „verschwiegen werden“. Die Bürgschaft als schuldrechtliches Sicherungsmodell ist nunmehr unzulässig. Damit sind in Verträgen auch Urteilsklauseln, welche die Auszahlung der Garantie von der Vorlage eines rechtskräftigen Urteils abhängig machen, nicht gestattet. Die neuen Ratenplanmodelle sind für die Käufer günstiger, da die Zahlungsverpflichtungen der Erwerber schwerpunktmäßig zeitlich nach hinten verschoben werden; in der Anfangsphase des Bauprojektes sind also niedrigere Vorauszahlungen zu leisten.

Es gibt zwei Ratenplanmodelle. Beim „Ratenplanmodell A“ sind folgende Zahlungsschritte vorgesehen:

15% Baubeginn auf Grund rechtskräftiger Baubewilligung
35 % Fertigstellung Rohbau und Dach
20 % Fertigstellung Rohinstallation
12 % Fertigstellung Fassade und Fenster
12 % Bezugsfertigstellung/vorzeitige Übergabe
4 % Fertigstellung der Gesamtanlage
2 % 3 Jahre nach Übergabe (oder Garantie)

Diesen Ratenplan kann der Bauträger wählen, wenn dem Erwerber, der das Objekt zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses ankauft, eine weitere Garantie in der Höhe von 10 % des Preises zur Abdeckung aller vermögenswerten Nachteile wegen der Verzögerung oder Einstellung des Baus infolge der Insolvenz des Bauträgers gegeben wird. Auch hier ist die Intention klar: jeder Baustopp, eine Insolvenz des Bauträgers, bewirkt eine Verteuerung des Projektes, welche Konsumenten im Zuge ihrer Haushaltsplanung beim Entschluss eine Wohnung anzukaufen, nicht berücksichtigen konnten.

Alternativ dazu ist das „Ratenplanmodell B“ möglich, und sieht dieses folgende Auszahlungsschritte vor:

10 % Baubeginn auf Grund rechtskräftiger Baubewilligung
30 % Fertigstellung Rohbau und Dach
20 % Fertigstellung Rohinstallation
12 % Fertigstellung Fassade und Fenster
17 % Bezugsfertigstellung/vorzeitige Übergabe
9 % Fertigstellung der Gesamtanlage
2 % 3 Jahre nach Übergabe (oder Garantie)

Sofern Modell B gewählt wird, ist eine zusätzliche Garantie nicht erforderlich.

Die sonstigen Änderungen des neuen Gesetzes betreffen Informations- und Aufklärungspflichten durch den Treuhänder. Weiters ist nunmehr gesetzlich zwingend vorgesehen, dass der Ziviltechniker aus dem Fachgebiet des Hochbaus bzw der gerichtlich beeidete und zertifizierte Sachverständige, der die Fertigstellungsschritte des Ratenplanes feststellt, pro Versicherungsfall eine Haftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme über EUR 400.000,– (pro Versicherungsfall/Schadensfall) abschließt. Die Zahlungen an den Treuhänder sind nunmehr gesetzlich verpflichtend vom Notar oder Rechtsanwalt über die Treuhandregister bzw das Treuhandbuch der Notariatskammer bzw. zuständigen Rechtsanwaltskammer abzuwickeln; womit eine für Rechtsanwälte und Notare aus standesrechtlichen Gründen ohnehin gebotene Maßnahme nun auch durch das Gesetz gefordert wird.

Das Gesetz ist am 1. Juli 2008 in Kraft getreten, es ist auf Bauträgerverträge, welche nach dem 1. Juli 2008 abgeschlossen werden, anzuwenden. Die vom Gesetzgeber gewünschte Optimierung des Verbraucherschutzes mag eine Verteuerung der Projekte für Bauträger bewirken. Fraglich ist, ob es der Markt zulässt, dass diese Verteuerungen auf den Verbraucher – was prinzipiell zulässig wäre – überwälzt werden. Andererseits stellt das neue Gesetz auch eine große Chance dar, die von der Praxis in den letzten 10 Jahren an sich bereits sehr gut aufgenommenen Bauträgerverträge zu optimieren.

Zum Autor: Dr. Erich René Karauscheck ist ein auf Immobilienrecht spezialisierter Partner der Themmer, Toth & Partner Rechtsanwälte GmbH, 1010 Wien, Biberstraße 15, Telefon 515 06, Fax 515 06 16, e-mail Erich.Karauscheck@ttplaw.at