Bodenkontaminierung und Baugrundrisiko

Eine Bodenkontaminierung ist nicht nur ein erhebliches Umweltproblem, sondern auch ein Problembereich beim Liegenschaftskauf. In vielen Liegenschaftskaufverträgen findet sich eine „Standardvertragsklausel“, wonach der Verkäufer keine Gewähr für eine bestimmte Eigenschaft oder eine bestimmte Beschaffenheit des kaufgegenständlichen Grundstückes übernimmt. Mit dieser allgemeinen Vertragsbestimmung sind im Regelfall die im Geschäftsverkehr gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften einer Liegenschaft, z.B. eines Baugrundes gemeint, nicht allerdings eine gewöhnlich nicht vorausgesetzte und ungewöhnliche Bodenverunreinigung. Wer um eine Bodenverunreinigung konkret Bescheid weiß und diese Information dem Kaufinteressenten nota bene arglistig verschweigt, verletzt zweifellos eine Aufklärungspflicht und kann sich auch durch die besten die Haftung für die Bodenkontaminierung konkret ausschließenden Vertragsklauseln nicht vor einer Inanspruchnahme durch den Käufer schützen. Die neuere Rechtsprechung tendiert dazu, die Aufklärungspflicht des Verkäufers bereits dann anzunehmen, wenn dieser Indizien für eine Bodenkontaminierung oder eine bestimmte „Altlasten verdächtige“ Vornutzung des Grundstückes hat und diese dem Käufer nicht bekannt ist. Wer also beispielsweise weiß, dass auf der kaufgegenständlichen Liegenschaft vor Jahrzehnten eine Tankstelle betrieben wurde, sollte dies seinem Käufer mitteilen und ihm vollständig über die Verdachtsmomente oder Indizien informieren. Sofern die Verkäufer selbst von einer Bodenkontaminierung nicht informiert sind, wird ein ausreichend konkreter Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag ein wirksames Schutzinstrumentarium sein, solange die Liegenschaft nicht infolge Kontaminierung völlig unbrauchbar ist.

Wer von einem Bauträger kauft, hat seit der Novelle des Bauträgervertragsgesetzes 2008 einen zusätzlichen Schutz. In Bauträgerverträgen ist nunmehr zwingend der Hinweis, ob sich der Kaufgegenstand (Reihenhaus oder Eigentumswohnung in einer Gesamtanlage) in einer wildbach- oder lawinenbedingten Gefahrenzone oder einem Hochwasserabflußgebiet liegt, oder die betreffende Liegenschaft im Verdachtskataster geführt oder im Altlastenatlas ausgewiesen wird, aufzunehmen.

Der Begriff Baugrundrisiko entstammt dem Bau-Werkvertragsrecht; unter dem Baugrundrisiko versteht man die Gefahr, dass die vorgefundenen tatsächlichen Bodenverhältnisse anders sind als beim Bauauftrag vermutet. In der Praxis kommen verschiedene typische Fallgruppen immer wieder vor. Die Hanglage, ein besonders hoher aber auch ein besonders niedriger Grundwasserstand aber auch Waldböden können aufgrund ihrer Beschaffenheit erhebliche Mehrkosten in der Bauausführung nach sich ziehen. Manchmal werden andere Alternativen geplant und ausgeführt werden müssen oder gewisse Einrichtungen gänzlich unmöglich sein. Prinzipiell fällt dieses Risiko in den Verantwortungsbereich des Bauauftraggebers, des Bauherrn.

Da befugte, konzessionierte Bauunternehmen (z.B. Baumeister) zweifellos Experten, also Sachverständige sind, trifft sie eine Warnpflicht, sofern ihnen Mängel in der Beschaffenheit des Baugrundes erkennbar sind. Bedauerlicherweise sind auch für befugte und konzessionierte Bauunternehmungen nicht alle Mängel eines Baugrundes ohne Durchführung von Bodenuntersuchungen erkennbar. Die Bauunternehmung muss deshalb nicht (von sich aus) nach unbekannten Mängeln des Baugrundes suchen.

Die Beiziehung von Sonderfachleuten, etwa von Geologen zur Durchführung von Bodenuntersuchungen, sollte mit dem Bauunternehmer vor Beginn des Bauwerks anhand konkreter Verdachtsmomente besprochen werden. Das Baugrundrisiko kann grundsätzlich auf den Bauunternehmer überwälzt werden: Sinnvoll wird solch eine Vertragsbestimmung im Zusammenhang mit vertraglichen Regelungen, wonach der Bauunternehmer die entgeltliche Verpflichtung zur Durchführung von Bodenuntersuchungen und die Haftungsfolgen hieraus übernimmt; Bedenken über die Beschaffenheit des Bodens sollten, soweit Verdachtsmomente vorliegen, im Stadium der Vertragsverhandlungen zum Thema gemacht werden, damit im Zuge von fair und transparent geführten Vertragsverhandlungen späteren unvorhergesehenen Problemen und Preisdiskussionen über Mehrkosten vorgebeugt wird. Der Bauherr ist in diesem Zusammenhang als Laie uninformiert, dennoch trifft ihn die Untersuchungspflicht und das „Baugrundriskio“. Er wird aber auf den Ratschlag von Professionisten angewiesen sein und es empfiehlt sich deshalb, bei Verdachtsmomenten, die entgeltliche Einholung von Sachverständigengutachten.

Dr. Erich René Karauscheck ist ein auf Immobilienrecht spezialisierter Partner der Themmer, Toth & Partner Rechtsanwälte GmbH, e-mail: erich.karauscheck@ttplaw.at, 1010 Wien, Biberstraße 15, Tel.Nr. 515 06.