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Die Sanktion der Provisionsmäßigung des Immobilienmaklers sowie dessen Informations- und Sorgfaltspflichten im Lichte der jüngsten Rechtssprechung (zuletzt: LGZ Wien am 10.03.2009, 37 R 33/09s)

Gemäß § 3 Abs. 1 MaklerG hat der Immobilienmakler die Interessen seines Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Abs. 2 der vorgenannten Bestimmung normiert, dass der Auftraggeber im Gegenzug hiezu den Makler bei der Ausübung seiner Vermittlungstätigkeit redlich zu unterstützen hat. § 3 Abs. 3 MaklerG verpflichtet Immobilienmakler und Auftraggeber gleichermaßen einander die erforderlichen Nachrichten zur Verfügung zu stellen.

Verletzt der Immobilienmakler die in § 3 Abs. 1 und 3 MaklerG aufgelisteten Verpflichtungen, kann vom Auftraggeber grundsätzlich Schadenersatz verlangt werden. Soweit dem Immobilienmakler ein Provisionsanspruch zusteht, kann der Auftraggeber gemäß § 3 Abs. 4 MaklerG wegen Verletzung wesentlicher Pflichten auch eine Mäßigung nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers verlangen.

Die Sanktion der Provisionsmäßigung soll unabhängig von einem konkreten (beweisbaren) Schaden immer schon dann eintreten, wenn wegen des Vorliegens einer wesentlichen Pflichtverletzung davon auszugehen ist, dass der Immobilienmakler nicht voll verdienstlich tätig geworden ist. Für die Mäßigung kommt es daher weder darauf an, ob ein Schaden überhaupt eingetreten ist, noch ob ein allfällig entstandener Schaden gegenüber dem schädigenden Makler geltend gemacht wurde. Im Ergebnis erfüllt das Provisionsmäßigungsrecht für den Auftraggeber daher die Funktion einer Vertragsstrafe (OGH 4 Ob 242/01v).

Der Immobilienmakler ist (insbesondere im Hinblick auf die oben zitierte „Verdienstlichkeit“) als Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB zu qualifizieren (OGH 5 Ob 67/06 y; 1 Ob 209/02w, ua). Es kann von ihm daher erwartet werden, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte, insbesondere alle wesentlichen – allgemeinen – Informationen über das Objekt und dessen Eignung für die vom Käufer angestrebte Nutzung zu erteilen.

Nach der ständigen Judikatur des OGH ist für die Beurteilung einer allfälligen Pflichtverletzung des Immobilienmaklers und dem damit verbundenen Mäßigungsanspruch nach § 3 Abs. 4 MaklerG eine einzelfallbezogene Abwägung unter Berücksichtung der dem Immobilienmakler erkennbaren Interessen des Auftraggebers erforderlich (OGH 1 Ob 209/02 w; 4 Ob 242/01 v). Unabhängig davon trifft den Immobilienmakler jedoch in keinem Fall eine Aufklärungspflicht, die einer anwaltlichen Beratungstätigkeit gleichkommt. Der Immobilienmakler ist auch nicht zu Nachforschungen verpflichtet, wenn keine konkrete Veranlassung besteht, an der Richtigkeit einer Information zu zweifeln, die er selbst weitergibt (beispielsweise OGH 6 Ob 227/99 x, 10 Ob 89/04 t, etc.).

In einer aktuellen (mittlerweile rechtskräftigen) Entscheidung des  Landesgerichts für ZRS Wien (GZ 37 R 33/09s) gelangt dieses auch unter Berücksichtigung der bereits zuvor aufgelisteten Parameter einer allfälligen Provisionsmäßigung zu dem Ergebnis, dass sich die in § 3 Abs. 1 und 3 MaklerG normierten Sorgfalts- und Informationspflichten des Immobilienmaklers in erster Linie auf rechtliche Belange beziehen. So gehört es beispielsweise zum Fachwissen eines Immobilienmaklers, dass die baubehördlichen Bau- und Benützungsbewilligungen mit Bescheid erteilt werden, weshalb sich für ihn entsprechende Erkundigungen aufzudrängen haben (OGH 4 Ob 8/92h). Der Immobilienmakler hat daher zumindest Verbraucher darüber aufzuklären, ob der Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken keine rechtlichen, möglicherweise gar nicht behebbare Hindernisse entgegenstehen, die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen also entsprechend vorliegen.

In obigem Anlassfall war der vom Immobilienmakler vermittelte Baugrund für die Errichtung eines Einfamilienhauses gewidmet und hiefür auch grundsätzlich geeignet, wenngleich eine Unterkellerung wegen des hohen Grundwasserspiegels mit höheren Kosten verbunden gewesen wäre. Dieser Umstand – nämlich die Höhe des Grundwasserpegels – war dem Immobilienmakler jedoch nicht bekannt und erlangte auch der betroffene Auftraggeber erst nach entsprechenden Grabungsarbeiten auf der Liegenschaft Kenntnis hievon. Dennoch stützte der Auftraggeber seinen Mäßigungsanspruch gerade auf dieses Argument, nämlich, dass der Immobilienmakler auch zu entsprechenden Nachforschungen und Informationen hinsichtlich des Grundwasserpegels verpflichtet sei.

Da im obigen Anlassfall der Käufer der Liegenschaft seine Bebauungsvorstellungen gegenüber dem Immobilienmakler nicht konkret äußerte, sah das LGZ Wien jedoch keinerlei Gründe für weitere Nachforschungen durch den Immobilienmakler. Die Informationspflichten des Immobilienmaklers waren im gegenständlichen Fall mit der Bekanntgabe der bei der Baupolizei und Gemeinde eingeholten Auskünfte sowie dem Übermitteln der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne jedenfalls erfüllt. Dem Käufer der Liegenschaft wurde darüber hinaus sogar mitgeteilt, dass keine Höhenvermessung des betreffenden Grundstückes zur Verfügung stünde und wurde dieser Umstand vom Käufer auch kommentarlos hingenommen.

Abgesehen davon wären für die Ermittlung des Grundwasserspiegels Grabungen oder Bohrungen notwendig gewesen und lässt das Landesgericht für ZRS Wien in seiner Entscheidung (zumindest) durchklingen, dass sich die Informations- und Sorgfaltspflichten des Immobilienmaklers, welche sich eben in erster Linie auf rechtliche Belange beziehen, wohl nicht auf die Ermittlung des jeweiligen Grundwasserpegels ausdehnen lassen. Dieser Umstand wurde hier jedoch gar nicht mehr im Detail erörtert, zumal die Vorraussetzungen für einen allfälligen Provisionsmäßigungsanspruch nach § 3 Abs. 4 MaklerG mangels konkreter Angaben des Bebauungsvorhabens durch den Käufer und der vom Makler bereits zur Verfügung gestellten Informationen von Vornherein nicht bestanden hat.

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