Wissenswertes zum Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs (OGH 23.06.2009, 3 Ob 108/09t)

§ 30 Abs. 2 Ziffer 3 (1. Fall) MRG sieht einen gesetzlichen Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht – in den Worten des Gesetzgebers – den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt. Für die Verwirklichung dieses Kündigungsgrundes ist ein Verschulden nicht erforderlich. Im Regelfall ist eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes oder zumindest eine Substanzgefährdung erforderlich. Werden allerdings wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt, kann der Kündigungsgrund auch dann vorliegen, wenn keine Substanzschädigung oder zumindest Substanzgefährdung erfolgt. Es reicht vielmehr, wenn das vertragswidrige Verhalten geeignet ist, den Ruf oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Vermieters zu schädigen oder zu gefährden. Diesen Aspekt des Kündigungsgrundes, der Schädigung des Rufs oder der wirtschaftlichen oder sonstigen Interessen des Vermieters hat der OGH in der Entscheidung vom 23.06.2009, 3 Ob 108/09t abermals als wesentlichen Kündigungsgrund hervorgehoben. Im Anlassfall war streitgegenständlich, dass eine Mietergesellschaft im Zuge eines behördlich genehmigten und beauftragten Austausches eines „Magnetresonanztomographen“ ohne Zustimmung der Hauseigentümer ein „Quench-Rohr“ verlegen ließ, das so verlaufen ist, dass die geplante Verputzung der Feuermauer aus technischen Gründen abgebrochen werden musste. Gerüststehkosten in der Höhe von zumindest EUR 8.884,51 sind aus Anlass dieses Mieterverhaltens entstanden. Dennoch wird der Kündigung vom Obersten Gerichtshof keine Folge gegeben. Für die beklagte Mietergesellschaft sprach, dass der Gerätetausch samt Führung des „Quench-Rohres“ behördlich genehmigt wurde, die Mietergesellschaft sich eines Fachunternehmens bediente, welches einen Detailplan für die Installierung des Gerätes samt „Quench-Rohr“ erstellte. Als die Mietergesellschaft davon erfuhr, dass die Situierung dieser Einrichtung eine Gefahr für Bauarbeiter darstellen könne, ließ sie eine Schutzvorrichtung anbringen, die geeignet war, die Gefährdung von Arbeitern zu unterbinden, wenn diese unterwiesen sind, was im Falle eines „Quench“ (Heliumaustritts) zu tun ist. Auch diese Kündigung – wie viele andere Kündigungen im Sinne des § 30 Abs. 2 Ziffer 3 (1. Fall) MRG – scheitert an einer weiteren gesetzlichen bzw. von der Judikatur entwickelten Voraussetzung, dass dem Mieter die Nachteiligkeit seines Gebrauchs bewusst oder die Schädlichkeit seines Verhaltens objektiv erkennbar war. Diese Erkennbarkeit wird vom OGH unter Zugrundelegung der behördlichen Genehmigung der mieterseits durchgeführten Arbeiten verneint.

Unberücksichtigt bleibt in dieser OGH Entscheidung, dass die Mietergesellschaft dem zitierten Sachverhalt folgend, keine Genehmigung für die Durchführung der Arbeiten durch den Vermieter eingeholt hat. Aus dem Sachverhalt wird auch nicht klar, ob die Mietergesellschaft für den verursachten Schaden von EUR 8.884,51 aufgekommen ist bzw. ob die Vermieter ausschließlich an der Kündigung und nicht an der Refundierung des Schadens – im Wege des Schadenersatzrechtes – interessiert waren. 

RA Dr. Erich René Karauscheck
ist der auf das Immobilienrecht spezialisierte
Partner der Themmer, Toth & Partner Rechtsanwälte GmbH