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Die neue Immobilienmaklerverordnung ab 01.09.2010

Per 01.09.2010 ist die Änderung der Verordnung über die Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler (Immobilienmaklerverordnung) in Kraft getreten. Bei Mietverträgen über Wohnungen oder ein Einfamilienhaus dürfen die Immobilienmakler ab 01.09.2010, sofern der Vertrag auf nicht mehr als 3 Jahre befristet ist, nur ein Entgelt in der Höhe des einfachen Bruttomonatsmietzinses begehren. Bei unbefristeten oder auf mehr als 3 Jahre befristeten Haupt- oder Untermietverträgen über Wohnungen oder Einfamilienhäuser darf das Immobilienmaklerhonorar den zweifachen monatlichen Bruttomietzins nicht übersteigen. Nur auf die vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung, also bereits vor dem 01.09.2010 vereinbarte Provisionen sind die bisherigen (alten) Vorschriften anzuwenden. Die weniger praxisrelevante Ergänzungsprovision bei Umwandlung eines befristeten Mietvertrages in einen unbefristeten Mietvertrag wird genauso kraft Verordnung reduziert, wie das Honorar, das ein Hausverwalter, der eine Wohnung in einem Haus, das er selbst verwaltet, vermittelt. Die Informationspflichten der Immobilienmakler werden verschärft. In Inseraten über Mietwohnungen ist in Zukunft neben der monatlichen Gesamtbelastung, soweit es sich nicht um einen Pauschalmietzins handelt, auch eine Information über den Hauptmietzins (Nettohauptmietzins), die Betriebs- und (allfälligen) Heizkostenakonten und die Umsatzsteuer anzuführen. Von Seiten der Wirtschaft wird diese Verordnung massiv kritisiert. Die Wirtschaftskammer Österreichs hat eine ausführlich begründete ablehnende Stellungnahme abgegeben; sie bezweifelt, dass die angestrebte inflationsdämpfende Wirkung durch diese Verordnung erzielt wird, da Immobilienmaklerprovisionen, anders als beispielsweise öffentliche Gebühren, keine relevanten Inflationstreiber seien. Insgesamt wird von allen Kritikern, wie der Wirtschaftskammer, dem Österreichischen Verband der Immobilientreuhänder und dem Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Thomas Malloth, hervorgehoben, dass durch die Verordnung eine Existenzgefährdung von Kleinbetrieben, Ein-Personen-Maklerunternehmen, betrieben werde, da diese aufgrund der regelmäßig ansteigenden und nunmehr nochmals angehobenen Qualitätsanforderungen bei gleichzeitiger Entgeltkürzung die erhebliche Kürzung des Maklerhonorars nicht verkraften können. Die Vermittlung von Mietverträgen mit einer Befristung bis zu drei Jahren gegen Bezahlung einer Provision in der Höhe von einer Bruttomonatsmiete ist für qualitätsorientierte professionelle Maklerunternehmen vermutlich nicht kostendeckend. Der Mieterschutzverband, die Mietervereinigung und die Arbeiterkammer befürworten (naheliegenderweise) die Novelle, sie ist diesen Organisationen nicht weitgehend genug.

Ob die neue weitergehende verpflichtende Information im Inserat (zur Aufgliederung des Gesamtmietzinses) sinnvoll ist, lässt sich bezweifeln, zumal Konsumenten – im Zuge einer Erstinformation – die Leistbarkeit der Wohnung über die Bruttogesamtbelastung und das Haushaltsbudgets kalkulieren.

Gerade im Bereich niedrigpreisiger Wohnungen wird es für viele Immobilienmakler schwierig werden, weiterhin am Markt bestehen zu können. Ob dies für die Konsumenten, wie manche meinen, einen erheblichen Nachteil bringen wird, ist zu bezweifeln, zumal es eine Vielzahl an Mieter- und Konsumentenorganisationen gibt, bei welchen Konsumenten umfassende Informationen entsprechend kostengünstig erlangen. Vergleichbare „Vermieterorganisationen“ sind entweder nicht vorhanden oder weniger aktiv bzw. attraktiv (im Angebot). Wohnungsmieter, das sind naheliegenderweise Konsumenten, werden darüber hinaus durch die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes und des Konsumentenschutzgesetzes vor Fehlern, Übereilungen oder grob nachteiligen Regelungen in Verträgen geschützt. Der Immobilienmakler ist, hierin ist den Kritikern der Verordnung jedenfalls beizupflichten, ein Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB. Er hat die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren und ist verpflichtet, die erforderlichen Nachrichten zu geben, sohin zu informieren. Bei Pflichtenverletzungen des Maklers kann sowohl Schadenersatz als auch gemäß § 3 Maklergesetz eine Mäßigung der Provision, infolge einer „geringeren Verdienstlichkeit“ begehrt werden. Die nunmehr bereits im Inserat geforderten Informationen, mit einer jedenfalls über die Angaben im Inserat hinausgehenden Präzision, hat der Immobilienmakler gemäß § 30 b KSchG spätestens vor Abschluss des Maklervertrages zu erteilen. Darüber hinaus werden Maklerprovisionen erst zur Zahlung fällig, wenn das vermittelte Geschäft, der Mietvertrag, tatsächlich abgeschlossen wurde. Bis zur erfolgreichen Vermittlung einer Wohnung tätigt ein Immobilienmakler eine Vielzahl an Vorleistungen, wie z.B. Kosten für Zeitungsinserate und viele oft erfolglose Wohnungsbesichtigungen. Den Kritikern der Verordnung ist also weiters insoweit zuzustimmen, dass der Immobilienmakler ein Fachmann auf seinem Gebiet ist, wovon (auch) der uninformierte Mieter profitiert. Als Sachverständige haben Immobilienmakler hohe Ausbildungs- und Fortbildungsanforderungen. Dazu kommen Personalfixkosten und die angesprochenen Kosten für die Vermittlung einzelner Wohnungen. Auf die Leistung des gut informierten Immobilienmaklers wird naheliegenderweise dann zurückgegriffen, wenn der eigene Wissens- und Informationsstand nicht ausreicht. Ein entsprechendes Bewusstsein der betroffenen Personengruppen (Hauseigentümer wie Mietinteressenten), dass die Leistung des Sachverständigen (Maklerin) auch einen entsprechenden Preis hat (und naheliegenderweise haben muss) wäre demnach auch wünschenswert. Durch die Beiziehung eines Maklers wird die Wohnungssuche oft leichter, einfacher und schneller abgewickelt, da der Makler – wie Thomas Malloth dies zum Ausdruck bringt – den marktadäquaten und gesetzlichen Mietpreis kennt und deshalb im Regelfall keine völlig überhöhten Mieten in sein Anbot aufnehmen wird, zumal solche ohnehin nicht marktadäquat und somit nicht vermittelbar sind. Da Vorhersagen, die sich naturgemäß stets auf die Zukunft beziehen, äußerst schwierig sind, kann nicht abgeschätzt werden, ob sich die Immobilienmakler tatsächlich aus einem niedrigpreisigen (Vermittlungsmarkt) Segment (günstigen Wohnungen) zurückziehen und schlecht informierte Konsumenten genauso schlecht oder noch schlechter informierten Haus- und Wohnungseigentümern gegenüberstehen. Eine gewisse Marktbereinigung kann vermutet werden.

Der Verzicht auf die Beiziehung eines Immobilienmaklers ist, was die bisherigen Kritiker der Verordnung vielleicht zu wenig erwähnt haben, vor allem mit Gefahren für nicht oder schlecht informierte Haus- und Wohnungseigentümer verbunden, die selbst ihre Wohnungen zu vermitteln trachten. Hier ist vor allem an jene Eigentümergruppen zu denken, die ein oder zwei Wohnungen – etwa aus Vorsorgegründen – angeschafft haben und versuchen, diese selbst zu bewirtschaften. Es ist an Hauseigentümer zu denken, die etwa ein Haus ererbt haben und aus Kostengründen selbstverwaltend (und letztlich auch selbst-markelnd) tätig sind. Diese Eigentümergruppen übersehen oft die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes und treffen dadurch, anders als Hausverwaltungen, oder gut beratene Eigentümer mehrerer Immobilien (die unter Umständen eine eigene Rechtsabteilung beschäftigen) Vereinbarungen, welche sich im Ergebnis als nichtig, weil gegen zwingendes Gesetz verstoßend, erweisen. Diese Fehler sind im Regelfall irreversibel, obzwar sie bei ausreichender Beratung, beispielsweise durch Sachverständige, wie Immobilienmakler oder Hausverwalter, vermeidbar wären.

Abgeberprovisionen, also Provisionen, welche der Haus- und Wohnungseigentümer für die Vermittlung einer Wohnung zahlt, sind im Bereich der Wohnungsmiete (zumindest in Wien) derzeit unüblich bzw. aufgrund der vorherrschenden Marktsituation für Makler nicht verhandelbar. Ob sich (als unbeabsichtigter Nebeneffekt der Verordnung) an dieser Situation etwas ändert, bleibt abzuwarten.