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Mietzinsanhebung bei gesellschaftsrechtlichen Änderungen (Klarheit durch die Entscheidung des OGH vom 19.01.2010, 5 Ob 198/09t)

§ 12a Abs. 3 MRG räumt dem Vermieter das Recht zur Anhebung des Mietzinses auf den gesetzlich zulässigen Mietzins im Sinne des § 16 Abs. 1 MRG ein, wenn die Mieterin eine juristische Person oder eine unternehmerisch tätige eingetragene Personengesellschaft eines Geschäftsraumes ist und sich in ihr die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend ändern. Als Beispielsfall nennt der Gesetzgeber die Veräußerung der Mehrheit der Anteile an einer Gesellschaft, auch wenn die entscheidende Änderung nicht auf einmal geschieht. In weiterer Folge hat sich eine Rechtssprechung entwickelt, welche auf das sogenannte Kippen der Mehrheitsverhältnisse, welches einen Machtwechsel in der Gesellschaft bewirkt, abgestellt hat. In den Entscheidungen 5 Ob 170/05v und 5 Ob 127/08z hat der OGH bereits die Ansicht vertreten, dass kein Machtwechsel vorliegt, wenn auf oberster gesellschaftsrechtlicher Ebene der den entscheidenden Einfluss ausübende Gesellschafter gleich bleibt. Nach nunmehr gefestigter Rechtssprechung bedarf es sowohl der rechtlichen und wirtschaftlichen Änderungen, um den Machtwechsel zu bewirken; eine bloß rechtliche Änderung, mit der eine wirtschaftliche nicht verbunden ist, führt nicht zur Mietzinsanhebung. Ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse indiziert zwar den Machtwechsel, die Auswirkungen sind aber jeweils im Einzelfall zu prüfen.

„Ergibt eine solche Prüfung, dass trotz der Änderung der rechtlichen Verhältnisse keine wirtschaftliche Änderung eintritt, weil am Ende des Verschmelzungsvorganges unveränderte Machtverhältnisse bestehen, ist kein Anhebungsrecht bewirkt.“ (OGH vom 19.01.2010, 5 Ob 198/09t)

In dem zitierten und Anfang Jänner 2010 vom OGH entschiedenen Fall wurde das Mietzinsanhebungsrecht im Sinne des § 12a Abs. 3 MRG verneint, weil dieselben natürlichen Personen mehrheitlich an der ursprünglichen Mietergesellschaft und nun über die Mehrheitsgesellschafterin, deren Aktien alleine von ihnen gehalten werden, an der neuen Mietergesellschaft beteiligt sind.

Bemerkenswert an der vorliegenden Entscheidung ist, dass der Oberste Gerichtshof mit seiner (nunmehr überholten) Entscheidung 5 Ob 161/04v den identen Verschmelzungsvorgang in derselben Mietergesellschaft, allerdings einen anderen Vermieter und ein anderes Mietobjekt betreffend (aufgrund der damals vorherrschenden anderen Ansicht) gegenteilig beurteilt hat und eine Mietzinsanhebung für rechtlich zulässig erachtete. Es ist also in einem Zeitraum von 6 Jahren zu einem echten Judikaturwandel, einer Änderung der Auffassung des OGH gekommen.