Zur Aufklärungspflicht des Immobilienmaklers

 Immobilienmakler sind Sachverständige, die von Kaufinteressenten beigezogen werden, wenn und da Ihnen das eigene Fachwissen zum Abschluss eines immobilienbezogenen Geschäftes fehlt. Es darf deshalb von den Immobilienmaklern im Sinne der Rechtssprechung erwartet werden, dass sie über die einschlägigen, mit dem beabsichtigten Geschäft verbundenen Probleme Bescheid wissen und richtige Auskünfte erteilen. So hat der Immobilienmakler den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäftes wesentlich sind. Dazu gehört naheliegenderweise die Aufklärung (zumindest) des Verbrauchers darüber, ob der Nutzung eines Gebäudes zu Wohnzwecken rechtliche, möglicherweise gar nicht behebbare Hindernisse entgegenstehen. Die Aufklärung, ob die baubehördliche Bewilligung des Gebäudes oder der Wohnung vorliegt, ist bzw. sollte ein vorausgesetzter Mindeststandard einer vom Immobilienmakler zu erbringenden Sorgfalt und Aufklärung sein. In der Praxis ist dies nicht immer der Fall. In der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes zu 4 Ob 8/02h war beispielsweise zu beurteilen, dass ein mit baubehördlicher Genehmigung (1959) als „Hühnerstall“ baubewilligtes Gebäude, welches stets von Mietern bewohnt war und aufgrund des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes nicht als „Hühnerstall“ erkennbar war, als Wohngebäude „vermakelt“ und verkauft wurde. Das traurige und wie ich meine vermeidbare Detail in dieser Entscheidung ist, dass auch der Verkäufer nicht über die fehlende baubehördliche Genehmigung Bescheid wusste und die sich offenbar ihrer Pflichten durchaus bewussten Immobilienmaklergesellschaft im Zuge der Einsichtnahme in den Bauakt über diesen zweifellos wichtigen Umstand „gestolpert“ ist, also nicht bemerkt hat, dass eines der drei kaufgegenständlichen Gebäude keine Bau- und Benützungsbewilligung aufweist. Obschon der OGH in ständiger Rechtssprechung judiziert (7 Ob 272/97v), dass der Makler Informationen weitergeben darf und zu Nachforschungen über deren Wahrheit nicht verpflichtet ist, wenn für ihn keine Veranlassung besteht, an der Richtigkeit zu zweifeln, wurde in der zitierten Entscheidung 4 Ob 8/02h klargestellt, dass im vorliegenden Fall der Immobilienmakler dem Verkäufer Informationen über die Bau- und Benützungsbewilligung abfordern hätte müssen, insbesonders, wenn diese nicht eindeutig aus dem Bauakt feststellen kann. Sofern der Verkäufer keinen Baubewilligungsbescheid vorlegen könne, hätte der Makler über Risken aufklären müssen und deutlich machen können, dass „die Übereinstimmung des Ist-Zustandes mit dem konsensmäßigen Zustand nicht geprüft wurde und insofern ein Risiko besteht“. Da die Maklergesellschaft in der zitierten Entscheidung dieser Aufklärungspflicht nicht nachgekommen ist, der Vertrag aufgehoben wurde und dem Käufer Schäden erwachsen sind, wurden vom OGH dem Grunde nach auch Schadenersatzansprüche gegen die Maklergesellschaft (nicht nur der Verlust der Prämie) bejaht; bei einem unklaren Informationsstand ist sohin der Makler gut beraten, darauf hinzuweisen, dass der baubehördliche Ist-Zustand nicht auf Übereinstimmung mit dem baubehördlichen Konsens geprüft wurde, wohingegen Käufern solch ein Satz als deutliches Warnsignal gelten sollte und eigene Nachforschungen, auch durch Beiziehung von Bauexperten, auslösen sollte.