+43 (1) 515 06
office@ttplaw.at

Neuerungen bei der Realteilung durch Wohnungseigentumsbegründung (5 Ob 132/11i)

Nach § 843 ABGB ist eine Realteilung dann nicht vorzunehmen, wenn eine gemeinschaftliche Sache entweder gar nicht oder nicht ohne beträchtliche Verminderung des Wertes geteilt werden kann. In diesem Zusammenhang ist von einer Tunlichkeit der Realteilung und deren Vorrang gegenüber einer Zivilteilung auszugehen, „wenn eine Sache ohne Notwendigkeit eines unverhältnismäßig hohen Wertausgleichs zwischen den Teilhabern in Teile zerlegt werden kann, sodass der Wert des Ganzen in den Teilen erhalten bleibt“ (Egglmeier/Gruber/Sprohar in Schwimann, ABGB3 III, § 843 Rz 2). Von einer wesentlichen Wertminderung im vorgenannten Sinne wäre dann auszugehen, wenn das Teilungsobjekt bei objektiver Bewertung einen erheblich größeren Wert hat als die entstehenden Teile oder die (Real-) Teilung zu einer Entstehung von hohen Kosten und Folgekosten führen würde, um die Teilung benutzbar zu machen (Egglmeier/Gruber/Sprohar, aaO Rz 11). In Ermangelung von gesetzlich vorgegebenen Berechnungsmethoden oder generellen Regeln, anhand derer die Tunlichkeit einer Realteilung beurteilt werden kann, kommt der Rechtsprechung diesbezüglich ein relativ weiter Auslegungsspielraum zu.

Neben der klassischen (realen) Teilung von Grundstücken versteht der Gesetzgeber auch die im WEG vorgesehene Möglichkeit der Wohnungseigentumsbegründung als Art der Naturalteilung, wobei eine mögliche Teilung durch Wohnungseigentumsbegründung noch kein Alleineigentum im rechtlichen Sinne schafft. Da jedoch Wohnungseigentum von den Teilhabern im Vergleich zu schlichtem Miteigentum ähnlich wie Alleineigentum empfunden wird und diesem faktisch und wirtschaftlich sehr nahe kommt, wird die richterliche Begründung von Wohnungseigentum als eine Sonderform der Realteilung betrachtet (Egglmeier/Gruber/Sprohar, aaO Rz 15). Vorraussetzung dafür ist aber, dass wohnungseigentumsfähige Objekte in ausreichender Zahl vorhanden sind oder ohne unverhältnismäßigen Aufwand geschaffen werden können (RS 0101771). Auch sind in diesem Fall die Grundsätze der Tunlichkeit für eine Realteilung zu beachten, sodass im vorgenannten Sinne die Begründung von Wohnungseigentum auch im erheblichen Maße von der Frage der Wesentlichkeit der Wertminderung und der Unverhältnismäßigkeit des Aufwandes abhängig ist.

Hinsichtlich der prozentuellen Bemessung der Wesentlichkeit der Wertminderung hat die Rechtsprechung bei Teilungsklagen eine 5,28%-ige Wertminderung noch als unwesentlich (6Ob712/87), jedoch eine 15%-ige Wertminderung (7Ob651/76) und dementsprechend naturgemäß darüber liegende Prozentsätze (20% – 5Ob80/08p; 41% – 5Ob61/04b) als unverhältnismäßig angesehen.

In seiner nun jüngst zu dieser Thematik ergangenen Entscheidung (5 Ob 132/11i) führt der OGH aus, dass die Festlegung eines exakten Prozentsatzes für die noch zu tolerierende Wertminderung schon deshalb nicht erfolgen kann, weil bei der Beurteilung der Verhältnismäßigkeit von Verkehrswert mit und ohne Teilung auch das im Einzelfall erzielte Ergebnis zu berücksichtigen ist (RS 0013852); aus diesem Grunde ist auch der absolute Betrag des Wertunterschieds, im konkreten Fall immerhin ca. 400.000,– EUR, bei der Frage der „Beträchtlichkeit“ der Entwertung als wichtiges Kriterium zu beachten.

Diese Entscheidung des OGH verdeutlicht, dass die bereits durch die frühere Rechtsprechung vorgegebenen Prozentsätze eine richtige Einschätzung des Prozessergebnisses nur bedingt möglich machen, da in die Entscheidung über die Tunlichkeit einer Realteilung auch andere Kriterien, wie zB der absolute Betrag des Wertunterschieds, einzufließen haben.