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Die Erhaltungspflicht der Therme im Vollanwendungsbereich des MRG

Wer zur Erhaltung der Therme verpflichtet ist, ist seit jeher eine Frage von zentraler praktischer und juristischer Bedeutung. Die Beantwortung dieser Frage, ohne Zweifel eine juristische Denksportaufgabe, ist von vielen Vorfragen abhängig. Derartige Vorfragen sind unter anderem: Auf welcher gesetzlichen Grundlage steht der Bestandvertrag? MRG: ja oder nein; KSchG: ja oder nein? Wie regelt der Bestandvertrag die Erhaltung? Ist eine vertragliche Regelung überhaupt zulässig? Was gilt, wenn die vertragliche Regelung, infolge Unwirksamkeit, wegfällt?

Im Vollanwendungsbereich des MRG erscheint die Frage der Erhaltungspflicht der Therme nunmehr abschließend geklärt, ein Umstand der insbesondere auf die ausführlichen Entscheidungen des OGH zu 5 Ob 17/09z und 5 Ob 288/08a zurückzuführen ist. Der OGH stellt klar, dass § 3 MRG die Erhaltungspflicht im Vollanwendungsbereich abschließend regelt. „Eine subsidiäre Geltung des § 1096 Abs 1 1. Satz ABGB hinsichtlich der Erhaltungspflicht ist … nach Systematik und Wortlaut des § 3 MRG ausgeschlossen.“ Der OGH beleuchtet die Entwicklung der gesetzlichen Regelungen, fasst den Meinungsstand der Lehre ausführlich zusammen und kommt zu folgendem Ergebnis:

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist – mangels gesetzlicher Verpflichtung des Vermieters – der Mieter zur Erhaltung der Therme verpflichtet.

Eine schadhafte Therme stellt grundsätzlich keinen ernsten Schaden des Hauses dar, ihre Reparatur oder ihr Austausch ist nicht von § 3 MRG umfasst, was letztlich bedeutet, dass der Mieter die Reparatur und/oder den Austausch selbst zu veranlassen und zu finanzieren hat. Der Mieter hat folgerichtig auch keinen sofort fälligen Ersatzanspruch nach § 1097 ABGB. Bei der Beendigung des Mietverhältnisses hat er Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen vermindert um eine jährliche Abschreibung. Für die Errichtung oder die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der Errichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen in normaler und dem jeweiligen Stand der Technik entsprechender Ausstattung sowie die Erneuerung einer bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen, aber schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines solchen Warmwasserboilers beträgt das Ausmaß für jedes vollendete Jahr ein zehntel (§ 10 MRG). Hat hingegen der Vermieter die Erhaltung der Therme übernommen, so gebührt ihm ein Zuschlag zum Richtwertmietzins (§ 16 Abs 2 Z 3 MRG).

Die Feststellung des OGH, dass Fragen der Erhaltung im Vollanwendungsbereich des MRG auch nur nach dem MRG zu beurteilen sind, führt im Bereich der Erhaltungspflicht der Therme durch die Regelungen des MRG zu einem nachvollziehbaren Ergebnis. Dies gilt freilich nur für den Vollanwendungsbereich des MRG (wo über Investersatzvorschriften im Sinne des § 10 MRG ein Ausgleich geschaffen wird) und beantwortet nicht die Frage, inwieweit (oder ob überhaupt) sonstige Erhaltungsarbeiten auf den Mieter überwälzbar sind.