ImmoESt (Immobilienertragssteuer NEU) ab 1. April 2012 – Eine Übersicht

Mit dem „Stabilitätsgesetz 2012“ (BGBl. vom 31. März 2012) wurde ab 1. April 2012 die ImmoESt (Immobilienertragssteuer NEU) in Kraft gesetzt.

1. Bisher – bis 31. März 2012 – waren Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften nach Ablauf einer 10-jährigen (in Spezialfällen: 15-jährigen) Spekulationsfrist steuerfrei; bei Veräußerungen innerhalb von 10 Jahren (in speziellen Fällen: 15 Jahren) waren Spekulationsgewinne bisher mit dem vollen Einkommenssteuersatz steuerpflichtig.

2. Ab 1. April 2012 unterliegen Einkünfte aus der entgeltlichen Veräußerung von privatem Immobilienvermögen der ImmoESt (Ausnahmen siehe Punkt 4.).

3. Die Höhe der ImmoESt und die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes orientieren sich vornehmlich daran, ob die Immobilie – die Gliederung siehe Punkt 1. – bis 31. März 2012 „steuerverfangen“ war oder nicht. Als „steuerverfangen“ gilt eine Immobilie im Privatvermögen, bei der der letzte entgeltliche Erwerb nach dem 1. April 2002 (in speziellen Fällen nach dem 1. April 1997) lag; lag der letzte entgeltliche Erwerb vorher, gilt die Immobilie als nicht „steuerverfangen“.

3.1. Ist die Immobilie „steuerverfangen“ oder wurde sie erst nach dem 31. März 2012 (Inkrafttreten der ImmoESt) angeschafft, beträgt die ImmoESt 25 % vom Veräußerungsgewinn [berechnet wie folgt: Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten, abzüglich Herstellungskosten, abzüglich Instandsetzungsaufwendungen u.a., zuzüglich AfA von Anschaffungskosten und Herstellungsaufwendungen zuzüglich Teilabsetzbeträge für Herstellungskosten und Instandsetzungsaufwendungen u.a.; von diesem Betrag können noch die Kosten für die Mitteilung oder Selbstberechnung der ImmoESt und ab dem 11. Jahr nach dem Zeitpunkt der Anschaffung ein Inflationsabschlag in Höhe von 2 % p.a., höchstens 50 %, abgezogen werden].

3.2. Ist die Immobilie nicht „steuerverfangen“, so beträgt die ImmoESt 3,5 % vom Verkaufserlös.

3.3. Bei Umwidmung von Gründland in Bauland ab 01.01.1988 beträgt die ImmoESt 15 % vom Verkaufserlös.

4. Ausnahmen:

Von der ImmoESt ausgenommen sind:

4.1. Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer

a) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder

b) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

4.2. Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben. Liegt diese Ausnahmebestimmung vor, ist der Verkaufserlös aber zu „splitten“: Der Anteil des Verkaufserlöses für „Grund und Boden“ unterliegt der ImmoESt, jener für selbst hergestellte Gebäude nicht.