Erhaltungspflicht des Vermieters iSd § 3 MRG für ein Geschäftsportal (5 Ob 19/13z vom 18.4.2013)

Mit Entscheidung vom 18.4.2013 zu 5 Ob 19/13z stellt der OGH klar, dass den Vermieter die Erhaltungspflicht iSd § 3 MRG für ein Geschäftsportal in Form eines Ladenvorbaus mit Vordach trifft, welches im Zeitpunkt der Anmietung bereits vorhanden war. Als weitere relevante Sachverhaltskriterien sind hervorzuheben, dass dem Mieter mit schriftlichem Mietvertrag nur der Innenraum des Bestandgegenstandes vermietet wurde, der Mieter den Ladenverbau und das Vordach nicht änderte sondern lediglich das Metall dieses Ladenvorbaus neu streichen ließ. Seit dem Jahr 2009 drang in dem von der Straße aus betrachtet äußerst linken und äußerst rechten Bereich des Vordaches von oben Wasser in das Geschäftslokal ein. Im Inneren des Geschäftslokals kam es durch unterhalb des Portalvorbaus und der direkt darunter anschließenden Rigipsverkleidung zu Wasserschäden mit gelblich verfärbter, abblätternder Malerei im Ausmaß von ca. 1 m². Ursache der Wassereintritte war die Undichtheit im Bereich der Blecheindeckung bzw. des Blechanschlusses zur Fassade des Portalverbaus. Bei Fortbestand des Mangels kann eine Schädigung der Bausubstanz aufgrund des eindringenden Wassers nicht ausgeschlossen werden. Es steht fest, dass der Mieter nicht in die Mietrechte des Vormieters (etwa durch Weitergabevereinbarung oder Unternehmenskaufvertrag) eingetreten ist. Das Geschäftslokal samt Portalkonstruktion wurde Kraft Mietvertrages vom 14.4.1987 vom Vermieter übernommen. Ob dem Vormieter für die Portalkonstruktion eine Ablöse gezahlt wurde ist unerheblich.

In einem vergleichbaren Fall hat der OGH entschieden, dass ein Hauseigentümer, der vor den Außenfenstern Rollläden anbringen lässt, als Konsequenz der von ihm selbst vorgenommenen Gestaltung der Außenhaut seines Hauses auch die Rollläden – wie sonst nur die Außenfenster und die Fensterstöcke – in ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten hat (5 Ob 22/91). Die relevanten rechtlichen Determinanten lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört jedenfalls alles, was sich außerhalb des Mietgegenstandes befindet.
• Ansatzweise wird von der Rechtsprechung eine funktionelle (wertende) Betrachtung bei Beurteilung der „Außenhaut“ des Gebäudes vorgenommen.

Gesichert ist, dass die Außenfassade allgemeiner Teil des Hauses ist (5 Ob 180/08v). Unerheblich ist, ob das Ergebnis entsprechender Erhaltungsarbeiten nur in einem (bestimmten) Bestandobjekt spürbar wird (5 Ob 129/10x). Unter Zugrundelegung dieser Entscheidungsdeterminanten hat der OGH die Erhaltungspflicht für das Portal bejaht und ausgesprochen, dass sich der hier vorliegende Fall grundsätzlich vom Beispiel eines Geschäftslokalmieters, der eine Verbreiterung von Geschäftsflächen, etwa in Form eines Wintergartens vornimmt, unterscheidet. Vorliegendenfalls hat die Mieterin weder ihre Geschäftsflächen erweitert noch sonst eine bauliche Änderung durchgeführt. Aus dieser Entscheidung bleibt noch offen, ob dem Vermieter die Erhaltungspflicht auch für eine Portalgestaltung trifft, die der Mieter selbst (etwa in Folge einer Genehmigung gemäß § 9 MRG) selbst vorgenommen hat, trifft. In solch einem Fall wären die Grundsätze der Judikatur zu § 9 MRG mit jenen zu § 3 MRG abzuwägen, wobei ich betonen möchte, dass jedwede Portalgestaltung stets die Außenbegrenzung des Hauses, sohin die „Außenhaut des Hauses“ iSd mietrechtlichen Jargons betrifft.