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ImmoESt (Immobilienertragsteuer NEU) bei freihändiger Sondermasseverwertung einer Pfandliegenschaft durch den Insolvenzverwalter belastet die allgemeine Masse als Masseforderung – keine Zuweisung als Sondermassekosten zu Lasten der Pfandgläubigerbank (Anmerkungen zu OGH vom 28.5.2013 in 8 Ob 141/12 m):

Seit dem 01.04.2012 unterliegen bekanntlich Einkünfte aus der entgeltlichen Veräußerung von privaten Immobilienvermögen der ImmoESt (Immobilienertragsteuer NEU). Die Höhe der ImmoESt richtet sich nach dem entgeltlichen Vorerwerb: Lag dieser nach dem 31.3.2002 beträgt die ImmoESt 25 % vom Veräußerungsgewinn (Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten abzüglich Herstellungskosten abzüglich Instandsetzungsaufwendungen zuzüglich AfA u.v.m.). Lag der entgeltliche Vorerwerb hingegen vor dem 01.04.2002 beträgt die ImmoESt 3,5 % vom Verkaufserlös. ImmoESt fällt nicht an, wenn die Voraussetzungen für die Befreiungsbestimmungen der Hauptwohnsitzbefreiung oder (eingeschränkt auf das Gebäude) bei selbsthergestellten Gebäuden vorliegen (vgl. insgesamt: TTP-Rechtsblog vom 02.04.2012).

Seit 01.01.2013 sind Rechtsanwälte und Notare im Rahmen der Vertragserrichtung und Abwicklung von Liegenschaftstransaktionen grundsätzlich verpflichtet, die Selbstberechnung der ImmoESt vorzunehmen und die ImmoESt (aus dem Kaufpreis) an das Wohnsitzfinanzamt des Verkäufers abzuführen. Dies führt bei freihändigen Pfandverwertungen überbelasteter Pfandliegenschaften im Ergebnis dazu, daß die ImmoESt den Pfandverwertungserlös der Bank schmälert.

Erfolgt in der Insolvenz des Veräußerers (Pfandschuldners) eine Sondermasseverwertung der Pfandliegenschaft durch den Insolvenzverwalter im Wege des freihändigen Verkaufs, so war bisher nicht entschieden,

-) ob eine anfallende ImmoESt Sondermassekosten darstellt und damit im Ergebnis den Zuweisungsbetrag der Bank (Absonderungsgläubigerin) aus dem Verwertungserlös bzw. dem Kaufpreis schmälert, oder

-) ob die ImmoESt eine Masseforderung des Finanzamtes darstellt und damit aus der allgemeinen Masse vorrangig vor den Insolvenzgläubigern zu erfüllen ist und im Ergebnis zu Lasten aller Insolvenzgläubiger geht.

Mit der Entscheidung 8 Ob 141/12 m hat der OGH entschieden, daß die ImmoESt als Masseforderung die allgemeine Masse vorrangig belastet; weder stellt sie einen Sondermassekostenbestandteil dar (und geht damit nicht zu Lasten des Pfandgläubigers), noch stellt sie lediglich eine (in der Regel nur quotenmäßig befriedigte) Konkurs- oder Insolvenzforderung dar.

Ausschlaggebend für die Entscheidung des OHG waren drei Argumente:

-) Schon bisher habe die Rechtsprechung angesichts des bei der Zuordnung von Masseforderungen zu einer Sondermasse bestehenden Interessenskonflikts zwischen Absonderungsgläubiger und allgemeinen Insolvenzgläubigern die Richtschnur entwickelt, daß Realsteuern den Sondermassekosten, direkte Personen-Subjektsteuern (wie die ImmoESt als Einkommensteuer) aber der allgemeinen Masse zuzuordnen wären;

-) in § 11 Abs. 1 IO ist der Grundsatz verankert, daß sich die Rechtsposition der Absonderungsgläubiger (Pfandgläubiger) nicht durch das Insolvenzverfahren verschlechtern dürfe und

-) gemäß der Zweifelsregel des § 47 Abs. 3 IO würde im Zweifelsfall die ImmoESt zu Lasten der allgemeinen Masse gehen.

Nur auf den ersten Blick scheint die Entscheidung für die Bankpfandgläubiger erfreulich; auf den zweiten Blick wird die Freudigkeit der Masseverwalter zur freihändigen Sondermasseverwertung insbesondere dann stark abnehmen, wenn dies zu einer Aushöhlung der allgemeinen Masse zu einer „Null-Quote“ für die Insolvenzgläubiger führt, oder insbesondere die allgemeine Masse (bei weitem) nicht ausreicht, die vom Insolvenzverwalter vorrangig zu bedienende ImmoESt abzuführen.