Eintragungsgebühr bei Liegenschaftsschenkungen berechnet vom Verkehrswert als Bemessungsgrundlage / 3-facher Einheitswert nur bei begünstigten Erwerbsvorgängen (Anmerkungen zur Grundbuchsgebührenverordnung (GGV) und § 26a GGG)

Mit 1.2.2014 trat die Grundbuchgebührenverordnung, BGBl II 2013/511, in Kraft, welche die seit 1.1.2013 geltenden §§ 26 und 26a GGG konkretisiert. Grundsätzlich ist für die Berechnung der grundbücherlichen Eintragungsgebühr auch bei Liegenschaftsschenkungen gemäß § 26 Abs 1 GGG als einheitliche Bemessungsgrundlage der Verkehrswert der Liegenschaft – und nicht wie vormals der 3-fache Einheitswert – heranzuziehen. Lediglich bei den begünstigten Erwerbsvorgängen gemäß § 26a GGG ist weiterhin der 3-fache Einheitswert heranzuziehen.Notwendig wurden diese Regelungen aufgrund eines Urteils des Verfassungsgerichtshofs vom 21.9.2011, G 34/11 u.a.Der Verkehrswert bemisst sich nach dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Dieser Wert ist vom Eintragenden plausibel zu beziffern und durch Vorlage geeigneter Unterlagen zu bescheinigen. Im Falle einer Verletzung der Mitwirkungspflicht durch den Eintragenden kann eine Ordnungsstrafe in Höhe bis zu 50 % der mittels Schätzung ermittelten Eintragungsgebühr auferlegt werden. Die Ordnungsstrafe darf aber EUR 400,00 nicht übersteigen. Lässt sich der Verkehrswert (wie etwa bei einem Kaufvertrag) nicht aus der Urkunde selbst erklären, so muss beim Schenkungsvertrag der Nachweis der Plausibilität der Bezifferung des Verkehrswertes erfolgen; gemäß § 2 Z 3 Grundbuchsgebührenverordnung (GGV) können hiezu vorgelegt werden:-) Auszüge aus einem Immobilienspiegel oder Mietpreisspiegel-) Inserate über Anbote vergleichbarer Liegenschaften-) Schätzgutachten über vergleichbare Liegenschaften-) Fotos der Liegenschaft etc.Für den Vertragserrichter empfiehlt sich, die für die Plausibilitätsprüfung des Verkehrswertes erforderlichen Angaben bereits in den Schenkungsvertrag aufzunehmen.Begünstige Erwerbsvorgänge, für die (nach wie vor) der 3-fache Einheitswert, maximal aber 30% des Verkehrswertes als Bemessungsgrundlage herangezogen wird, sind:1. Bei Übertragung einer Liegenschaft an den Ehegatten oder eingetragenen Partner während der aufrechten Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), an den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsicht haben oder hatten, an einen Verwandten oder verschwägerten in gerader Linie, an ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner oder an Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers. 2. Übertragungen von Liegenschaften aufgrund von gesellschaftsrechtlichen Umgründungsmaßnahmen, wie z.B. Verschmelzung oder Spaltung, aufgrund von Rechtsgeschäften zwischen der Gesellschaft und ihrem Gesellschafter oder aufgrund von Anteilsvereinigungen werden begünstigt.Während die Grunderwerbsteuer in der Regel vom Vertragserrichter (Rechtsanwalt oder Notar) selbstberechnet und an das Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern abgeführt wird, erfolgt die Vorschreibung der grundbücherlichen Eintragungsgebühr durch das Grundbuchsgericht. Daher sind vom Vertragserrichter und von dem die Verbücherung des Schenkungsvertrages durchführenden Rechtsanwalt oder Notar die Voraussetzungen für den begünstigten Erwerbsvorgang urkundlich nachzuweisen: Daher werden etwa Geburtsurkunden (oder sonstige Standesdokumente zum Beweis für die verwandtschaftliche Beziehung), bei Lebensgefährten die Bestätigung über den gemeinsamen Hauptwohnsitz u.a. vorzulegen sein. § 7 der Grundbuchsgebührenverordnung (GGV) normiert, dass im Grundbuchsgesuch an leicht auffindbarer Stelle die Begünstigung gemäß § 26a Abs. 1 GGG und die Bezifferung der ermäßigten Bemessungsgrundlage in Anspruch zu nehmen ist. Gemäß § 9 GGV sind die Voraussetzungen für die Ermäßigung der Bemessungsgrundlage durch geeignete Urkunden im Original oder Kopie nachzuweisen (Personenstandsurkunden, Hauptwohnsitzbestätigung etc.).