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Unwirksamkeit der Mietvertragsbefristung aufgrund einer Verlängerungsklausel

Der OGH hat mit seiner rezenten Entscheidung zu 3 Ob 219/13x in Erinnerung gerufen, dass in einer Befristungsvereinbarung im Sinne des § 29 Abs. 1 Z. 3 lit. a MRG ein bestimmter und unbedingter Endtermin angeführt sein muss. In vorliegendem Fall schloss die beklagte Mieterin mit der klagenden Partei als Vermieterin einen Mietvertrag ab, der folgende Befristungsvereinbarung beinhaltete: Das Mietverhältnis beginnt am … und wird auf die Dauer von drei Jahren abgeschlossen; es endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf…. Für den Fall eines friktionsfreien Ablaufs wird seitens der Hausinhabung die Verlängerung der Vertragsdauer auf unbestimmte Zeit zugesagt. Nach Auffassung des OGH ist die Befristung auf drei Jahre vom Vermieter nicht durchsetzbar, wenn kein bestimmter und unbedingter Endtermin vereinbart und die Verlängerungsbedingung auslegungsbedürftig ist. Die Festlegung eines unbedingten Endtermins dient der Warnung des Mieters und dieser muss deswegen als solcher ausreichend transparent sein. Das Erfordernis eines schriftlich vereinbarten unbedingten Endtermins gilt trotz geändertem Gesetzeswortlaut auch nach der WRN 2000. Jedenfalls wenn die Verlängerung des Mietverhältnisses über den vertraglich genannten Endigungstermin hinaus nicht von einer Erklärung bloß des Mieters (z.B. Verlängerungsoption) oder einem eindeutig objektivierbaren Verhalten des Vermieters (z.B. Unterlassen einer Kündigung) abhängt, sondern wie im gegenständlichen Fall von einer auslegungsbedürftigen Bedingung – „friktionsfreier Ablauf des Mietverhältnisses“ – gewährleistet die Befristungsvereinbarung nicht den vom Gesetzgeber beabsichtigten Zweck, dass sich der Mieter auf das unbedingte Ende des Mietverhältnisses einstellen kann. Nach ständiger Rsp erfüllt nur eine Formulierung, die der Absicht des Gesetzgebers entspricht (Einstellung des Mieters auf eine bestimmte Mietdauer), das Erfordernis des § 29 Abs. 1 Z. 3 lit. a MRG. Dies ist z.B. durch die Angabe eines datumsmäßigen Endtermins oder Anfangszeitpunkt gegeben. Es ist dabei durch Auslegung zu ermitteln, ob ein Endtermin bestimmt ist. Die überwiegende Literatur steht hingegen den Formen von Verlängerungsoptionen oder Bedingungen im Zusammenhang mit Befristungsvereinbarungen kritisch gegenüber. Die zu beurteilende Befristungsvereinbarung ist aus folgenden Überlegungen nicht wirksam: Zweck des Schriftformgebots des § 29 Abs. 1 Z. 3 lit. a MRG ist der Übereilungsschutz des Mieters. Die Nennung eines unbedingten Endtermins dient der Warnung des Mieters. In gegenständlichem Fall ist auslegungsbedürftig 1) ob ein friktionsfreier Ablauf des Mietverhältnisses schon bei jeder auch noch so geringfügigen Störung durch die Mieterin ausscheidet, 2) ob sich bei friktionsfreiem Ablauf das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit verlängert, 3) ob in diesem Fall nur ein Anspruch der Mieterin auf Neuabschluss eines Mietvertrages besteht. Daraus folgt, dass eine Berufung der Vermieter auf den Fristablauf wegen Verstoßes gegen das Erfordernis der schriftlichen Nennung eines unbedingten Endtermins nicht möglich ist. Der OGH hat daher das Räumungsbegehren abgewiesen, ohne dass es eines Eingehens darauf bedürfte, was unter „friktionsfreiem Ablauf des Mietverhältnisses“ zu verstehen ist bzw. welche Auswirkungen ein friktionsfreier Ablauf haben könnte (automatische Verlängerung oder bloß Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags auf unbestimmte Zeit).