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Wärmedämmung und Richtwertmietzins – Anmerkungen zu 5 Ob 224/13x

Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 MRG ist bei Vornahme der Zuschläge zum oder Abstriche vom Richtwert eine Orientierung an der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens gefordert. Mit diesen Kriterien ist es unvereinbar, alle Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnen Zuschläge (und Abschläge) einfach zusammen zu rechnen. Bei der Festsetzung des Zu- bzw. Abschlags ist somit eine Gesamtbewertung vorzunehmen, weil der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten ist nur ein Kontrollinstrument.

Das Landesgericht für Zivilrechtssachen als Rekursgericht hat einen 10%-igen Zuschlag für einen sehr guten Erhaltungszustand des Hauses in Verbindung mit einem 10%-igen Zuschlag zum Richtwert für den Erstbezug nach Generalsanierung zugesprochen. Der zuerkannte Zuschlag liegt damit an der Obergrenze der bisher vom OGH gebilligten Zuschläge, welcher mit Entscheidung 5Ob 133/10k einen 10%-igen Zuschlag für Erstbezug nach Generalsanierung und einen 2 %-igen Zuschlag für den sehr guten Zustand des Hauses zusprach. Mit Entscheidung 5 Ob 240/10w wurde ein 10%-iger Zuschlag für den Erstbezug nach Sanierung und mit Entscheidung 5 Ob 29/11t ein Zuschlag von 5% für den Bezug nach Sanierung zugesprochen.

Die sehr aktuelle oberstgerichtliche Entscheidung vom 21.02.2014 zu 5 Ob 224/13x ist deshalb besonders aufschlussreich, da der OGH darin auch klarstellt, dass die Wärmedämmfassade bei der Festsetzung des Zuschlages sich nicht an den tatsächlichen Investitionskosten des Vermieters orientiert, sondern auf werterhöhende oder wertmindernde Abweichungen von der Normwohnung also auf den konkreten Wohnwert für den Mieter abstellt. Ein Zuschlag von 10% für den guten Erhaltungszustand des Hauses (einschließlich der angebrachten Wärmeschutzfassade) ist zulässig, liegt aber auch an der Obergrenze. Ein die Energiekostenersparnis übersteigender Zuschlag ist – wie der OGH in seiner jüngsten Entscheidung ausführt – keinesfalls gerechtfertigt.