Geplante Änderungen bei Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer ab 1.1.2016

02 Jul 2015

Im Zuge der Steuerreform sind in der vorliegenden Regierungsvorlage auch Änderungen bei Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer geplant, welche voraussichtlich auf Erwerbsvorgänge anzuwenden sein werden, die nach dem 31.12.2015 verwirklich werden; einige wesentliche gesetzliche Änderungen werden nachfolgend dargestellt:

1. Die Grunderwerbsteuer war zuletzt mit Wirksamkeit 1.6.2014 [vgl. TTP-Rechtsblog-Beitrag vom 24.06.2014] dahingehend geändert worden, daß nach „begünstigten Erwerbsvorgängen“ und „nicht begünstigten Erwerbsvorgängen“ differenziert wurde; bei Ersterem war der (dreifache) Einheitswert, bei Letzterem der Verkehrswert oder Kaufpreis Bemessungsgrundlage für den Grunderwerbsteuersatz. Von den für Erwerbsvorgänge ab dem 1.1.2016 geplanten Änderungen seien insbesondere nachfolgende hervorgehoben:

1.1. Nach der Steuerreform 2015/2016 soll im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) bei Übergabe / unentgeltlichen Erwerbsvorgängen der Grundstückswert als Ersatzbemessungsgrundlage oder Mindestbemessungsgrundlage herangezogen werden; bei Kaufverträgen gilt weiterhin der Kaufpreis / die Gegenleistung als Bemessungsgrundlage. Abweichend davon bleibt es – als einzige Ausnahme – bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen (Übergabsverträgen) betreffend land- und forstwirtschaftliche Grundstücke dabei, daß die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, wenn die Übertragung an eine Person aus dem „begünstigten Personenkreis“ erfolgt.

Um die durch die Heranziehung des Grundstückswertes bewirkte Erhöhung der Bemessungsgrundlage bei unentgeltlicher Übertragung von Immobilien, die im Rahmen von begünstigten Betriebsübertragungen auf den Erwerber übergehen, abzufedern, wurde der Betriebsfreibetrag von EUR 365.000,00 auf EUR 900.000,00 erhöht; diese Befreiung soll nicht nur bei unentgeltlichen, sondern auch bei teilentgeltlichen Erwerbsvorgängen greifen.

Unentgeltliche Erwerbe sollen gegenüber entgeltlichen Erwerben künftig dadurch begünstigt werden, daß für sie ein Stufentarif zur Anwendung kommt. Ein Erwerb gilt als unentgeltlich wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30 %, als teilentgeltlich wenn die Gegenleistung mehr als 30 % aber nicht mehr als 70 %, und als entgeltlich wenn die Gegenleistung mehr als 70 % des Grundstückswertes beträgt.

Die Grunderwerbsteuer beträgt beim unentgeltlichen Erwerb

-) für die ersten EUR 250.000,00 –> 0,5 %
-) für die nächsten EUR 150.000,00 –> 2 %
-) darüberhinaus –> 3,5 %

Dieser Tarif gilt auch bei teilentgeltlichen Erwerben insoweit keine Gegenleistung zu erbringen ist; für den Gegenleistungsteil gilt der normale 3,5 %ige Steuersatz. Wird beispielsweise eine Eigentumswohnung / ein Eigenheim geschenkt, auf dem eine vom Erwerber übernommene restliche Kredit- /Darlehensschuld lastet, kommt für den unentgeltlichen Teil der Stufentarif und für die Gegenleistung (= Höhe des übernommenen Darlehens) der 3,5 %ige Steuersatz zur Anwendung.

Bei Anwendung des obangeführten Stufentarifes sind von derselben Person an dieselbe Person anfallende Erwerbe innerhalb der letzten 5 Jahre zusammenzurechnen; die Entrichtung dieser Grunderwerbsteuer ist unter bestimmten Voraussetzungen in 2 – 5 gleichen Jahresbeträgen möglich.

Im übrigen – insbesondere für Kaufverträge – beträgt der Steuersatz wie bisher 3,5 % des Kaufpreises (der Gegenleistung).

1.2. Gehört zum Vermögen einer Gesellschaft eine inländische Immobilie, so löst derzeit nur die 100 %ige Anteilsvereinigung – Vereinigung sämtlicher bzw. die Übertragung sämtlicher Anteile an der Liegenschaft in einer Hand (sohin zu 100 %) – Grunderwerbsteuer aus. Ab 1.1.2016 löst die Anteilsvereinigung von bereits 95 % Grunderwerbsteuer aus; damit will der Gesetzgeber verhindern, daß das Zurückbehalten von bloßen Zwerganteilen zum Nichtanfallen von Grunderwerbsteuer führt.

2. Die Immobilienertragsteuer war mit Wirkung 1.4.2012 eingeführt worden [vgl. TTP-Rechtsblog-Beitrag vom 2.4.2012]: Bei der Höhe der ImmoESt wird bekanntlich (im wesentlichen) danach differenziert, ob der entgeltliche Vorerwerb vor dem 1.4.2002 oder nach dem 1.4.2002 erfolgte: Ist die Immobilie nicht „steuerverfangen“ (= entgeltlicher Vorerwerb vor dem 1.4.2002) beträgt die ImmoESt unverändert 3,5 % des Verkaufspreises; bei Umwidmung von Grünland in Bauland ab 1.1.1988 beträgt die ImmoESt unverändert 15 % des Verkaufspreises.

Erfolgte der entgeltliche Vorerwerb ab dem 1.4.2002 (also war die Immobilie bei Inkrafttreten mit 1.4.2012 „steuerverfangen“), so ist der Veräußerungsgewinn zu versteuern: Der Steuersatz für natürliche Personen wird ab 1.1.2016 von 25 % auf 30 % des Veräußerungsgewinnes angehoben.