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Das Anzeigeerklärungsmodell des Salzburger GVG gilt nicht für die nacheheliche Vermögensaufteilung

In der Entscheidung 5 Ob 154/15f musste sich der OGH mit den bücherlichen Eintragungsbeschränkungen des Salzburger Grundverkehrsgesetz im Zusammenhang mit der nachehelichen Vermögensaufteilung auseinandersetzen.

Hintergrund war, dass im Rahmen einer einvernehmlichen Scheidung zwischen den Ehepartnern vereinbart worden war, dass die Ehegattin ihren Hälfteanteil eines Ferienwohnsitzes in einer Salzburger Gemeinde auf ihren Ehegatten überträgt, sodass dieser im Endeffekt Alleineigentümer der Liegenschaft wird.

Durch das zuständige Bezirksgericht wurde der Grundbuchsantrag mit der Begründung abgewiesen, dass die gemäß § 30 (1a) Salzburger GVG 2001 erforderliche Bescheinigung über die Abgabe der Nutzungserklärung nicht vorliege.

Ein Rechtswerber hat nach § 13d Abs. 1 Satz 1 Salzburger GVG 2001 anlässlich der Anzeige des Rechtsgeschäftes persönlich zu erklären, dass er den Gegenstand des Rechtsgeschäftes, soweit mit diesem Rechte an Baugrundstücken oder Gebäuden oder Teilen von Baugrundstücken eingeräumt, begründet oder übertragen werden, außer in den Fällen einer ausnahmsweisen Gestattung gemäß § 31 Abs. 3 ROG 2009 weder selbst noch durch Dritte entgegen den jeweils geltenden raumordnungsrechtlichen Bestimmungen als Zweitwohnung nutzen bzw. nutzen lassen wird. Eine solche Erklärung ist nach Satz 2 der zitierten Bestimmung nicht erforderlich, soweit der Gegenstand des Rechtsgeschäftes bereits vor dem 1.3.1993 als Zweitwohnung genutzt worden ist. Das Erst- und Zweitgericht ließen die Eintragung nicht zu.

Der ordentliche Revisionsrekurs wurde zugelassen und war, wie der Entscheidung 5 Ob 154/15f zu entnehmen ist, auch berechtigt. Darin führt der OGH aus, dass das Salzburger Grundverkehrsgesetz nicht nur Rechtsgeschäfte unter Lebenden, sondern auch den Rechterwerb durch Zwangsversteigerung, freiwillige Feilbietung oder etwa auch Versteigerung einer gemeinschaftlichen Liegenschaft nach den §§ 353 ff EO, seinem Anzeigen- und Erklärungsmodell, unterwirft.

Die Einigung über die Scheidungsfolgen ist als ein Vergleich iSd § 1380 ABGB zu werten. Dieser Vergleich würde grundsätzlich unter den Begriff „Rechtsgeschäfte im Abschnitt 2a  Salzburger GVG“ fallen und wäre damit ebenso diesem Anzeige- und Erklärungsmodell unterworfen. Dies würde allerdings zu einem undifferenzierten Ergebnis bei Scheidungsfolgen im Vergleich zu gerichtlichen Aufteilungsbeschlüssen in einem Verfahren nach den §§ 81 ff EheG führen. Die Übertragung einer der in § 13c Abs. 1 Z 1 bis 5 Salzburger GVG genannten Rechte (hier halber Mindestanteil iSd § 13 Abs. 2 WEG 2002) auf den anderen Ehegatten durch Gerichtsbeschluss in einem Verfahren über die Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse nach dem § 81 ff EheG fällt nämlich nicht unter das Modell des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 2001. Diese unterschiedliche Regelung – so der OGH – führt zur Bevorzugung jener Ehegatten, die sich nicht im Einvernehmen scheiden lassen wollen oder können.

Ein Rechtserwerb durch Gerichtsbeschluss, der die Übertragung des Miteigentums oder bei Wohnungseigentum des (ganzen oder halben) Mindestanteils an einer Zweitwohnung von einem auf den anderen Ehegatten anordnet, könne ohne die Vorlage einer Bescheinigung nach § 13d Abs. 4 Salzburger GVG grundbücherlich durchgeführt werden. Hingegen scheitert die Umsetzung eines (nach § 55a Abs. 2 EheG) zwingend abzuschließenden Scheidungsvergleiches mit demselben Inhalt, wenn die Voraussetzungen für die Ausstellung der Bescheinigung des nach § 13d Abs. 4 Salzburger GVG nicht erfüllt sind. Diese Problematik entstünde auch bei Abschluss eines Vergleiches im gerichtlichen Aufteilungsverfahren.

Der OGH hat in dem Zusammenhang klargestellt, dass eine im Sinne des Gleichheitsgrundsatzes problematische Ungleichbehandlung scheidungswilliger, respektive bereits  geschiedener Ehegatten sich auch durch einen Analogieschluss nicht schließen ließe, da dies eine planwidrige Unvollständigkeit des Gesetzes voraussetzen würde. Da der Gesetzgeber aber für einen bestimmten Sachverhalt eine bestimmte Rechtsfolge eben nicht angeordnet hat, liegt keine durch Analogie zu schließende echte Gesetzeslücke vor. Der Landesgrundverkehrsgesetzgeber hat sich hier entschieden, den Eigentumserwerb, neben jenem durch Rechtsgeschäft in einer Vielzahl der nach der österreichischen Rechtsordnung in Betracht kommenden Varianten  zu beschränken und hat dabei ausdrücklich den Erwerb durch Beschluss in einem Verfahren nach den § 81 ff EheG nicht erfasst. Der OGH kommt daher zu dem Ergebnis, dass es ohne Zweifel nicht Absicht des Landesgesetzgebers war, eine vernünftige sachenrechtliche Aufteilung zwischen den Ehegatten unter Einhaltung von Eigentumswerten für einen von ihnen zu verhindern. Sein erklärtes Ziel war es ja, einer negativen Entwicklung durch die zunehmende Begründung von Zweitwohnsitzen entgegenzusteuern.

Der von den Vorinstanzen herangezogene Abweisungsgrund ist aus diesen Gründen nicht gegeben. Das Grundbuchsgesuch wurde bewilligt. Im Ergebnis greifen daher die bücherlichen Eintragungsbeschränkungen, die das Salzburger GVG in Bezug auf Zweitwohnsitze vorsieht, nicht, wenn ein im Miteigentum geschiedener Ehegatten stehender Zweitwohnsitz im Rahmen der nachehelichen Vermögensaufteilung – unabhängig ob durch Beschluss oder Vergleich –  in das Alleineigentum eines Ex-Ehegatten übertragen werden soll.