WEG 2002: Verwaltungsmaßnahme oder eigennützige Änderung (Beschlussanfechtung wegen Kompetenzüberschreitung, OGH 5 Ob 216/15y)

1. Allgemeines:

Das WEG 2002 enthält keine Definition, was genau unter Verwaltung der Liegenschaft zu verstehen ist. Es unterscheidet lediglich zwischen der ordentlichen Verwaltung (§ 28 WEG) einerseits und der außerordentlichen Verwaltung andererseits (§ 29 WEG). Die Unterscheidung ist aus mehreren Gründen wesentlich. Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung werden grundsätzlich vom Verwalter der Liegenschaft eigenverantwortlich ausgeführt. Ein kluger Verwalter wird aber gut beraten sein, über teure Maßnahmen dennoch abstimmen zu lassen. In diesem Fall entscheidet gemäß § 28 Abs 1 WEG die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung gehören insbesondere (Z 1) die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinne des § 3 MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen. Zu den Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung zählen vor allem solche Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die in § 28 genannten Angelegenheiten hinausgehen, wie etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen. Auch in diesem Fall entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer. In Fällen, die über § 29 Abs 1 WEG (und damit auch über § 28 Abs 1 WEG) hinausgehen, ist hingegen Einstimmigkeit erforderlich. Die von der Eigentümergemeinschaft getroffenen Beschlüsse können vom einzelnen Wohnungseigentümer angefochten werden. Die Unterscheidung in Beschlüsse der ordentlichen Verwaltung und der außerordentlichen Verwaltung ist grundsätzlich wichtig, da jeweils unterschiedliche Anfechtungsgründe und Anfechtungsfristen zur Verfügung stehen. Ergeht ein Mehrheitsbeschluss hinsichtlich einer Maßnahme, die der Einstimmigkeit bedarf, ist auch ein solcher Beschluss anfechtbar. Diesen Angelegenheiten ist – kurz gesagt – gemein, dass sie sich auf die Liegenschaft selbst beziehen, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer betreffen. Davon zu unterscheiden sind Änderungen an einem Wohnungseigentumsobjekt selbst, die idR nur dem „betroffenen“ Wohnungseigentümer zu Gute kommen. Eine solche Änderung bedarf grundsätzlich der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer (§ 16 WEG, siehe dazu insbesondere auch den Rechtsblog vom 24.05.2016, Rundfenster vs. Langfenster). Eine Beschlussfassung über solche Änderungen ist nicht möglich.

2. Sachverhalt:

Im vorliegenden Fall wurde von der Eigentümergemeinschaft (mit einer Mehrheit von 64,76 %) ein Beschluss gefasst, mit welchem der Errichtung eines Stegs mit überdachtem Fahrradabstellplatz [Anmerkung: im Hof als Allgemeinfläche] unter Mitbenutzungsberechtigung aller Miteigentümer im Haus zugestimmt wurde. Dieser Beschluss wurde von der Antragstellerin mit dem Argument angefochten, dass damit eine als „Steg“ bezeichnete Allgemeinfläche des Hofes de facto der alleinigen Benützung und Verfügung nur eines (1) Miteigentümers überlassen werde. Für die Beschlussfassung sei daher Einstimmigkeit erforderlich.

Das Erstgericht sprach aus, dass der angefochtene Beschluss nichtig sei, da eine faktisch ausschließliche Nutzungsmöglichkeit allgemeiner Flächen und daher keine Maßnahme der (außerordentlichen) Verwaltung vorliegen würde. Es bedürfe daher der Einstimmigkeit.

Dem von den Antragsgegnern gegen diese Entscheidung erhobenem Rekurs wurde Folge gegeben und der Antrag in Abänderung des Sachbeschlusses des Erstgerichtes abgewiesen. Das Rekursgericht gelangte zu der Ansicht, dass die Errichtung eines überdachten, versperrbaren Fahrradständers samt Steg keine eigennützige Änderung darstellen würde. Die Errichtung des Fahrradständers würde isoliert betrachtet jedenfalls als Verwaltungsmaßnahme zu qualifizieren sein. Auch die bauliche Kombination mit dem Steg würde keine eigennützige Maßnahme darstellen, da dieser vom Innenhof als Allgemeinfläche für alle Miteigentümer zugänglich sei und darüber hinaus mit dem angefochtenen Beschluss allen Miteigentümern eine Nutzungsmöglichkeit eingeräumt worden sei. Der Steg würde zwar einem (1) Wohnungseigentümer einen größeren Nutzen als den anderen Wohnungseigentümern bringen, es handle sich aber gerade nicht um eine exklusive Nutzungsmöglichkeit. Im Ergebnis liege daher eine Verwaltungsmaßnahme vor, die einer Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich sei.

Das Rekursgericht sprach jedoch aus, dass eine ordentliche zulässig sei, da keine höchstgerichtliche Judikatur zu der Frage vorliege, ob bei der Beurteilung der beabsichtigen Veränderung als „eigennützig“ von rein formalen, objektiven Kriterien auszugehen sei, oder aber zu berücksichtigen sei, inwieweit durch die Einräumung von formalen gleichen Nutzungsrechten für sämtliche Wohnungseigentümer in Wahrheit einigen Miteigentümern bloß inhaltsleere Nutzungsrechte verschafft würden; dies insbesondere in jenen Fällen, wo reine Verwaltungsmaßnahmen [Anmerkung: Fahrradständer] mit Veränderungen, die für sich betrachtet dem § 16 Abs 2 WEG zu unterstellen wären, baulich kombiniert würden.

Dem gegen diese Entscheidung von der Antragstellerin erhobenen Revisionsrekurs wurde vom Obersten Gerichtshof Folge gegeben und die Entscheidung des Erstgerichtes wiederhergestellt. In rechtlicher Hinsicht führte der OGH aus wie folgt:

3. Rechtliche Beurteilung:

3.1. Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft ist – abgesehen von den hier nicht in Betracht kommenden Fällen des § 18 Abs 2 WEG – auf Angelegenheiten der Verwaltung beschränkt. Mehrheitsbeschlüsse können und dürfen nur Maßnahmen der Verwaltung zum Gegenstand haben (RIS-Justiz RS0130070). Jeder Wohnungseigentümer kann nach Maßgabe des § 24 Abs 6 WEG einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit anfechten. In diesem Sinn sind auch Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft wegen Kompetenzüberschreitung anfechtbar (5 Ob 226/14t mwN).

3.2. Das ABGB definiert den Begriff „Verwaltung“ nicht, sondern setzt ihn voraus. Das WEG 2002 enthält zwar eine demonstrative Aufzählung von Verwaltungsagenden (§§ 28, 29 WEG 2002), aber ebenfalls keine Definition des Begriffs der Verwaltung (5 Ob 226/14t mwN). Verwaltungshandlungen für die Gemeinschaft der Miteigentümer sind einerseits von bloßen Besitz- oder Gebrauchshandlungen einzelner Teilhaber, andererseits von den Verfügungen über das Gemeinschaftsgut oder einzelne Anteile daran zu unterscheiden. Verwaltungshandlungen zeichnen sich dadurch aus, dass sie gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um Interessen aller Gemeinschafter geht. Von den bloßen Besitzhandlungen oder Gebrauchshandlungen der einzelnen Miteigentümer heben sie sich dadurch ab, dass mit ihnen Geschäfte der Gemeinschaft besorgt werden, während die Abgrenzung zu den Verfügungen nach den Auswirkungen der Geschäftsführungsakte auf das gemeinschaftliche Gut bzw die Anteile der Miteigentümer vorzunehmen ist. Zur Verwaltung gehört alles, was gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsguts beeinträchtigen könnte; eine Verfügung greift in die Substanz der Gemeinschaftsrechte oder Anteilsrechte ein (RIS-Justiz RS0109188).

3.3. Verwaltungshandlungen zielen darauf ab, gemeinschaftliche Pflichten zu erfüllen oder gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsguts wahrzunehmen (RIS-Justiz RS0109188 [T12]). Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um Interessen aller Gemeinschafter geht (RIS-Justiz RS0109188 [T3]). Die rein eigennützige Verbauung oder sonstige Veränderung allgemeiner Teile der Liegenschaft durch einen der Miteigentümer stellt demnach keine Maßnahme der Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft dar (5 Ob 130/08s = RIS-Justiz RS0109188 [T13]; 5 Ob 250/05h, 5 Ob 213/04s, 5 Ob 299/99b). Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, soweit diese einer vorteilhafteren Nutzung eines Wohnungseigentumsobjekts dienlich sind, sind vielmehr vom weiten Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG umfasst; dies gilt selbst dann, wenn davon ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind (RIS-Justiz RS0083108 [T1]). Der vorteilhafteren Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts dienliche Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft stellen daher eine Maßnahme der Verfügung des Wohnungseigentümers über sein Objekt dar (5 Ob 250/05h mwN). Will ein Wohnungseigentümer eine derartige Änderung vornehmen, so verpflichtet diesen schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Miteigentümer, deren Zustimmung oder die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen (RIS-Justiz RS0083156 [T16]). Durch eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft kann die Zustimmung des einzelnen Wohnungseigentümers nicht ersetzt werden. Ein dennoch gefasster Beschluss ist unbefristet anfechtbar (RIS-Justiz RS0083156 [T17]).

3.4. Wenn Maßnahmen ausschließlich allgemeine Teile betreffen, ist daher zur Abgrenzung zwischen Verwaltung und Änderung nach § 16 Abs 2 WEG und für die wohnugseigentumsrechtliche Verteilung der Kompetenzen danach zu differenzieren, ob eine Maßnahme im alleinigen Interesse eines Wohnungseigentümers oder im Gemeinschaftsinteresse gelegen ist. Dient die Veränderung gemeinschaftlichen Interessen, kommt die Entscheidungskompetenz grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft und damit der Mehrheit zu, der Einzelne ist auf seine Minderheitsrechte verwiesen. Dient sie dagegen der Umsetzung bloß individueller Interessen, bedarf es nach § 16 Abs 2 WEG der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer (vgl Vonkilch, Glosse zu immolex 2005, 150/57; Terlitza, Zur Abgrenzung von Verwaltung und Verfügung – eine dogmatische Frage von eminenter praktischer Bedeutung, wobl 2011, Seite 185 [199]; Löcker in Hausmann/Vonkilch Österreichisches Wohnrecht³ § 18 Rz 27 und § 28 WEG Rz 32).

3.5. Die hier zu beurteilende Maßnahme kann nur dann der Wahrnehmung gemeinschaftlichen Interessen dienen, wenn der zu errichtende Holzsteg samt Fahrradabstellplatz durch alle Mit- und Wohnungseigentümer zur Benützung offen steht. Dabei kommt es aber nicht allein auf die rechtliche Zulässigkeit der Nutzung an. Die Grenze für die Festlegung des „Rechts“ zur Benützung ist nämlich die objektive Nutzungsmöglichkeit. Dieser Aspekt der objektiven Nutzungsmöglichkeit kann als ein Korrektiv für Fälle erkannt werden, in denen die Wahrnehmung eines eingeräumten Rechts – unter verständiger Berücksichtigung der bestehenden Sach- und Vertragslage – praktisch zwangsläufig an faktischen Umständen scheitern muss (5 Ob 287/07b = RIS-Justiz RS0069987 [T15] = RS0070297 [T8] = RS0109557 [T2]). Die Beurteilung der objektiven Nutzungsmöglichkeit hat dabei – im Sinne der Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Kostenbeteiligung an Gemeinschaftsanlagen (vgl RIS-Justiz RS0083193, RS0083101 [T4], RS0083087 [T8], RS0109557 [T4]) nach der Verkehrsauffassung bzw danach, was dem objektiv nachvollziehbaren vernünftigen Gebrauch dient, zu geschehen; maßgebend ist also eine objektiv nachvollziehbare vernünftige Nutzungsmöglichkeit und nicht die subjektive (tatsächliche) Nutzung. Ein praktisch inhaltsleeres Recht der Miteigentümer begründet in diesem Sinn keine gemeinschaftlichen Interessen.

3.6. Gegenstand des angefochtenen Beschlusses ist hier die Umgestaltung einer – zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft gehörenden – Hoffläche des Hauses im Bereich vor dem Wohungseigentumsobjekt des Erstantragsgegners durch die Errichtung eines „Holzstegs“ samt Fahrradständer. Nach dem festgestellten Sachverhalt ist die Ausführung der Überdachung des Fahrradständers in Glas oder Polycarbonat geplant, sodass eine Sichtbarkeit der dahinter liegenden Hausmauer und des Eingangs zum Wohnungseigentumsobjekt des Erstantragsgegners möglich ist. Auf der Hoffläche zwischen dem geplanten Fahrradständer und dem Objekt des Erstantragsgegners soll ein rund 30 Zentimeter hoher Holzsteg mit einer Fläche von 2,12 m x 4,44 m errichtet werden. Für den Erstantragsgegner besteht dadurch die Möglichkeit, aus seinem Objekt vorerst über zwei innerhalb des Objekts liegenden Stufen auf den Holzsteg zu treten, um danach in weiterer Folge vom Holzsteg auf die Hoffläche absteigen zu können. Zwischen den im Fahrradständer abgestellten Fahrrädern und der Hausmauer besteht grundsätzlich ein rund 80 Zentimeter breiter Durchgangsbereich. Soferne die Fahrräder in diesem Ständer abgestellt werden, bestünde nach den Feststellungen aber nur eine faktische Durchgangsmöglichkeit „von wenigen Zentimetern“; dies nach dem – einen Bestandteil des erstgerichtlichen Sachbeschlusses bildenden – Plan offenbar deswegen, weil die Räder den Weg in diesen Durchgangsbereich an der Seite des Fahrradständers entsprechend verengen. Bei Abstellen von auch nur einem Fahrrad neben dem Fahrradständer bestünde faktisch keine Durchgangsmöglichkeit zum Bereich des Stegs. Zusammenfassend stellte das Erstgericht fest, dass durch die beabsichtigte Konstruktion faktisch ein letztlich lediglich für den Bewohner Top Nr l zugänglicher Bereich geschaffen werde, der durch die Fahrradständerüberdachung vom sonstigen Hofbereich abgegrenzt sei. Theoretisch sei ein Zugang zum Holzsteg für die sonstigen Nutzer des Innenhofs möglich.

Entgegen der Auffassung der Antragsgegner sind diese vom Erstgericht getroffenen Feststellungen ausreichend (genau), um die objektiv nachvollziehbaren vernünftigen Nutzungsmöglichkeiten abschließend beurteilen zu können. Insbesondere will das Erstgericht mit dem Begriff „faktisch“ nach dem maßgeblichen Gesamtzusammenhang offenbar die Bedeutung der Qualifikation der Zugangsmöglichkeit als bloß „theoretisch“ in dem Sinn verdeutlichen, dass deren Nutzung lebens- und praxisfremd ist. Anders als – isoliert betrachtet – der Fahrradabstellplatz dient daher der zu errichtende, seiner Funktion nach einer Terrasse gleichende Holzsteg nicht der Wahrnehmung gemeinschaftlicher Interessen, weil den anderen Mit- und Wohnungseigentümern zwar das Recht zu dessen Nutzung zukommt, aber angesichts des durch den Fahrradabstellplatz derart erschwerten Zugangs zu der dem Wohnungseigentumsobjekt des Erstantragsgegners unmittelbar vorgelagerten Hoffläche keine objektiv nachvollziehbare vernünftige Nutzungsmöglichkeit besteht. Dieser der vorteilhafteren Nutzung nur des Wohnungseigentumsobjekts des Erstantragsgegners dienliche Teil der geplanten Maßnahme ist als rein eigennützige Verbauung allgemeiner Teile der Liegenschaft und damit als Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG zu qualifizieren und stellt keine Maßnahme der Verwaltung dar.

3.7. Die Beurteilung, dass die Errichtung des „Holzstegs“ nicht der Wahrnehmung gemeinschaftlicher Interessen dient, gilt umso mehr, wenn die anderen Mit- und Wohnungseigentümern aufgrund eines „einstimmigen Beschlusses“ aus dem Jahr 1998 auch gar kein Recht zu dessen Nutzung hätten. Auch die Frage, ob ein Wohnungseigentümer ein ihm durch eine derartige Benützungsregelung in Sondernutzung überlassenen allgemeinen Teil der Liegenschaft baulich verändern darf, also ob ein solcher Anspruch besteht und wie er durchzusetzen ist, ist in analoger Anwendung des § 16 Abs 2 WEG zu beantworten (5 Ob 299/99b; vgl auch 5 Ob 58/99m, 5 Ob 279/08b). Die auf einem alleinigen Nutzungsrecht des Erstantragsgegners aufbauende Argumentation, dass die Zustimmung für eine allfällige Sondernutzung durch ihn von allen Wohnungseigentümern und damit auch dem Rechtsvorgänger der Antragstellerin ohnedies bereits 1998 erteilt worden sei, geht daher ins Leere. Die Qualifikation der Errichtung des „Holzstegs“ als Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG und nicht als Verwaltung ist nicht Folge einer bislang fehlenden (und durch den angefochteten Beschluss auch gar nicht eingeräumten) Sondernutzungsmöglichkeit des Erstantragsgegners.

3.8. Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft soll demnach dem Erstantragsgegner eine Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG ermöglichen. Die dazu erforderliche Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer kann aber nicht durch eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft ersetzt werden. Eine solche Entscheidung fällt nicht in die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft, sondern als Verfügung über die gemeinschaftliche Sache in die unmittelbare Kompetenz der Teilhaber. Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist daher wegen Kompetenzüberschreitung anfechtbar.

Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass die vom Erstantragsgegner angestrebte Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG im Hinblick auf den geplanten Fahrradabstellplatz mit einer Veränderung verbunden ist, die grundsätzlich allgemeine Interessen fördern soll. Stehen mehrere geplante Maßnahmen nach den Umständen des Einzelfalls in einem untrennbaren Zusammenhang, ist von einem einheitlichen Beschlussgegenstand (und nicht von zwei getrennten Beschlussgegenständen) auszugehen, sodass sich die Kompetenzüberschreitung auch auf die isoliert als Verwaltungsmaßnahme zu qualifizierenden Teil-Maßnahmen erstreckt. Ein solcher untrennbarer Zusammenhang besteht insbesondere dann, wenn nach der aus der Formulierung des Beschlussgegenstands zu schließenden Willensrichtung bei der Beschlussfassung nur die Gesamtmaßnahme als solche Gegenstand der Abstimmung ist, also – wie hier – die  (abstrakt vielleicht selbstständigen) Teil-Maßnahmen (konkret) derart miteinander verbunden sind, dass sie nur gemeinsam oder gar nicht umgesetzt werden sollen (vgl 5 Ob 51/15h).

3.9. Ein Beschluss, mit dem die Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer zu einer Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG ersetzt werden soll, kann unbefristet bekämpft werden (RIS-Justiz RS0108763 [T3]). Ein solcher Beschluss ist zur Klarstellung der Rechtslage zu beseitigen (vgl 5 Ob 205/12a). In diesem Sinn war der erstgerichtliche Sachbeschluss wiederherzustellen.


Der OGH stellt mit dieser Entscheidung insbesondere klar, dass es bei der Beurteilung, ob eine Veränderung im alleinigen Interesse eines Wohnungseigentümers oder im Gemeinschaftsinteresse liegt, nicht (nur) auf die rechtliche Zulässigkeit der Nutzung ankommt, sondern auf eine objektiv nachvollziehbare vernünftige Nutzungsmöglichkeit abzustellen ist. Wie der OGH völlig treffend ausführt, begründet ein praktisch inhaltsleeres Recht der Miteigentümer keine gemeinschaftlichen Interessen. Mit anderen Worten: Beabsichtigt ein Wohnungseigentümer die Vornahme einer eigennützigen Änderung kann er sich nicht über das Erfordernis der Zustimmung der betroffenen Miteigentümer „schummeln“, in dem er die Mehrheit darüber abstimmen lässt und (faktisch inhaltsleere) Nutzungsrechte einräumt. Ein solcher Beschluss kann unbefristet bekämpft werden.