Entschädigung nach § 8 Abs 3 MRG bei Verzögerung einer Schadensbehebung (OGH vom 18.01.2018, 5 Ob 240/17f)
Die verschuldensunabhängige Eingriffshaftung des Vermieters gemäß § 8 Abs 3 MRG erfasst auch Schäden, die durch die verzögerte und unterlassene Behebung von Mängeln verursacht werden, die bei duldungspflichtigen Erhaltungsarbeiten entstanden sind.
Im gegenständlichen Fall (5 Ob 240/17f) wurden direkt an der über dem Mietobjekt gelegenen Dachterrasse Erhaltungsarbeiten durchgeführt, im Zuge der es zu einer Beschädigung der Terrassenabdichtung gekommen ist. Dies hat zu massiven Wassereintritten in das Bestandobjekt und zur mehrmonatigen Schließung des darin betriebenen Fitnessstudios geführt. Gestützt auf § 8 Abs 3 MRG begehrten die Mieter von der Eigentümergemeinschaft den Betrag von EUR 126.824,99, der sich aus dem Verdienstentgang, dem Ersatz der eigenen Arbeitsleistung, der Arbeitsleistung eines Mitarbeiters sowie der Rechtsanwaltskosten zusammensetzte.
Die Entschädigungspflicht nach § 8 Abs 3 MRG resultiert nicht aus einer vertraglichen Haftung, sondern stellt eine Eingriffshaftung eigener Art dar, für die Rechtswidrigkeit ebenso wenig Haftungsvoraussetzung ist wie Verschulden (RIS-Justiz RS0069533). Maßgeblich ist, ob es sich um eine wesentliche Beeinträchtigung handelt, die durch einen vom Mieter zu duldenden Eingriff in sein Mietrecht verursacht wurde, wozu auch Schäden als Folge einer unsachgemäßen Ausführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zählen.
Bereits in der Entscheidung 3 Ob 85/15y hat der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass die unterlassene Fertigstellung von Arbeiten in Bezug auf § 8 Abs 3 MRG genauso zu beurteilen ist wie deren mangelhafte Ausführung.
Mit dem Urteil vom 18.01.2018, 5 Ob 240/17f, bestätigte der Oberste Gerichtshof die bisherige Rechtsprechung und führt dazu aus, dass die Verzögerung der Schadensbehebung nicht anders zu sehen ist als die unterlassene Fertigstellung von Erhaltungsarbeiten. Auch hier liegt ein ursprünglich zu duldender Eingriff vor, der letztlich die Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts zur Folge hat. Damit ist der erforderliche Konnex zwischen Umfang der Duldungspflicht und Eingriffshaftung gegeben.