Kein „Notverkauf“ bei Einräumung einer mehrmonatigen Frist zum Verkauf der Pfandliegenschaft durch den Pfandschuldner / Mangels Kausalität keine Haftung der Bank für geringen Verkaufserlös (Anmerkungen zu OGH 3 Ob 140/19p vom 22. Jänner 2020)

In einer jüngst veröffentlichten Entscheidung hat der OGH eine Haftung der Bank für die vom Pfandschuldner erzielten geringeren Verkaufserlöse wegen angeblichen von der Bank ausgeübten Zeitdrucks mit der Begründung verneint, dass schon das Kausalitätserfordernis nicht vorliege: Stehen dem Liegenschaftseigentümer und Pfandschuldner für den Verkauf mehrere Monate zur Verfügung, kann von einem „Notverkauf“ nicht mehr gesprochen werden (vgl. 3 Ob 140/19p).

Die Interessen des Pfandschuldners sind grundsätzlich durch § 1371 ABGB und die zu dieser Bestimmung ergangenen Judikatur geschützt: Demnach wäre eine getroffene Vereinbarung über den Verfall eines Pfandobjekts ebenso unzulässig wie eine wirkungsgleiche und verdeckte Abrede. In diesem Sinn sind auch die vom Pfandschuldner und Liegenschaftseigentümer der Bank (zumindest vor Fälligstellung) eingeräumten Verkaufs- und Verwertungsvollmachten kritisch zu sehen (vgl. RIS-Justiz RS0116128; OGH in 5 Ob 295/01w; 6 Ob 183/05p; 5 Ob 16/08a; 5 Ob 139/08i; 5 Ob 258/09s). Während die Verbotsnorm des § 1371 ABGB ihrem Zweck nach nur Verwertungsvereinbarungen vor Fälligstellung der Kreditforderung und nicht auch nach Fälligstellung getroffene Pfandverwertungsvereinbarungen betrifft (vgl. RIS-Justiz RS0131098; OGH in 3 Ob 208/16h), sollten bei freihändiger Pfandverwertung einer Pfandliegenschaft Mindeststandards, wie das Recht des Pfandschuldners selbst Käufer namhaft zu machen, gewahrt werden.

Zurück zur Entscheidung: Nimmt der Liegenschaftseigentümer und Pfandschuldner (etwa vor dem Hintergrund der angekündigten Fälligstellung und/oder Androhung der Klagserhebung durch die kreditgebende Bank) den freihändigen Verkauf der Pfandliegenschaft selbst vor, so kann – wenn dafür mehrere Monate (in diesem Fall wohl gemeint: drei bis sechs Monate) eingeräumt würden – nach den Ausführungen des OGH zu 3 Ob 140/19p nicht mehr von einem „Notverkauf“ gesprochen werden: Nach der Begründung des OGH fehlt es daher schon an der Kausalität des Verhaltens der Bank für den behaupteten Schaden aus der  Erzielung eines Verkaufspreises unter dem Verkehrswert, sodass schon aus diesem Rechtsgrund die Haftung der Bank auszuschließen war [Anm.: Die Frage, ob die Kündigung der Geschäftsbeziehung und die Fälligstellung und damit die Androhung der Klageerhebung durch die Bank im gegenständlichen Fall rechtmäßig oder rechtswidrig erfolgte, musste durch das Gericht daher gar nicht mehr geprüft werden.]