Befristungsende 2024 – Die befristete Möglichkeit zur Neufestsetzung der Nutzwerte von Geschäftsraumobjekten nach § 58g Abs 5 WEG

Nach dem WEG 1975 bzw. nach dem WEG 1948 wurden Geschäftsräumlichkeiten im Rahmen der Festsetzung der Jahresmietwerte bzw. Nutzwerte gegenüber Wohnungen regelmäßig äußerst hoch bewertet, was zu überproportional hohen Kostenbelastungen der betroffenen Wohnungseigentümer führte, die regelmäßig Probleme hatten bzw. haben, ihre Objekte zu vermieten. Das vorliegende Missverhältnis konnte bislang nicht korrigiert werden. Die besonders hohe Festsetzung der Jahresmietwerte bzw. Nutzwerte von Geschäftsräumlichkeiten hat dazu geführt, dass diese besonders schwer zu vermieten waren. Die Betriebskosten, ein Durchlaufposten, musste im Wege der Weitervermietung überwälzt werden und hat naheliegenderweise den Ertrag aus der Vermietung geschmälert, da die gesamtwirtschaftliche Betrachtungsweise, die Leistbarkeit des Objektes im Cashflow, von der Höhe der absoluten Zahlen abhängt.

Mit 30.12.2021 wurde in BGBl. I 2021/222 das „Bundesgesetz, mit dem das Wohnungseigentumsgesetz 2002 geändert wird“ (WEG) kundgemacht. Mit ihr hat der Gesetzgeber in § 58g Abs 5 WEG den benachteiligten Wohnungseigentümer von Geschäftsräumlichkeiten die – zeitlich bis Ende des Jahres 2024 befristete – Möglichkeit zur Neufestsetzung der Nutzwerte nach dem WEG 1975 bzw. Jahresmietwerte nach dem WEG 1948 geschaffen. Nach dieser Bestimmung ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, die Neubewertung des Nutzwertes selbstständiger Geschäftsräume zu beantragen, wenn diese bisher mit zumindest dem Dreifachen der Nutzfläche bewertet wurden oder dafür ein Regelnutzwert zugrunde gelegt wurde, der das Dreifache des für Wohnungen zugrunde gelegten Regelnutzwertes erreichte oder überschritten hat oder wenn bei einer Festsetzung der Jahresmietwerte gemäß WEG 1948 die Geschäftsräume mit mehr als dem Dreifachen des Durchschnitts der für Wohnungen festgesetzten Jahresmietwert bewertet wurden. Vereinfacht gesagt ist daher Voraussetzung für die Antragstellung, dass im Zuge einer Wohnungseigentumsbegründung eine Geschäftsräumlichkeit mit mehr als dem Dreifachen gegenüber Wohnungen bewertet wurde.

[1] 5 Ob 222/07v = RS0123135