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Mit Entscheidung vom 18.4.2013 zu 5 Ob 19/13z stellt der OGH klar, dass den Vermieter die Erhaltungspflicht iSd § 3 MRG für ein Geschäftsportal in Form eines Ladenvorbaus mit Vordach trifft, welches im Zeitpunkt der Anmietung bereits vorhanden war. Als weitere relevante Sachverhaltskriterien sind hervorzuheben, dass dem Mieter mit schriftlichem Mietvertrag nur der Innenraum des Bestandgegenstandes vermietet wurde, der Mieter den Ladenverbau und das Vordach nicht änderte sondern lediglich das Metall dieses Ladenvorbaus neu streichen ließ. Seit dem Jahr 2009... Read More

§ 830 ABGB räumt jedem Miteigentümer einer gemeinschaftlichen Sache einen gegen den Verwalter gerichteten Anspruch auf Rechnungslegung und Verteilung des Ertrages ein. Die Pflichten des Verwalters sind in § 1012 ABGB geregelt. Der Verwaltungsvertrag gehört zur Gruppe der Bevollmächtigungsverträge und umfasst eine Geschäftsbesorgungs-, Treue-, Gehorsams-, und Herausgabepflicht (vgl. Schönhofer-Hammerl: „Die Haftung des Immobilien-Verwalters“, Manz immolex spezial, 2008; RZ 31ff). Die Rechnungslegung wiederum ist untrennbar mit der Geschäftsbesorgung verbunden, weshalb der Anspruch gegenüber demjenigen besteht, der die Verwaltung führt. Es kann... Read More

Mit Entscheidung vom 14.2.2013, 5 Ob 191/12t, hat der OGH klargestellt, dass die Rügeobliegenheit des Geschäftsraummieters bei Überschreitung des höchstzulässigen Haupmietzinses iSd § 16 Abs. 1 Zif. 1 MRG auch im Falle eines befristeten Mietverhältnisses gilt. Zur Rügeobliegenheit wird in ständiger Rechtsprechung judiziert, dass der Geschäftsraummieter zwischen rechtswirksamen Abschluss des Mietvertrages und Übergabe des Bestandobjektes (5 Ob 31/10k) dem Vermieter durch eine hinlänglich bestimmte Rüge signalisieren muss, er würde von der Möglichkeit einer gerichtlichen Mietzinsreduzierung unter Aufrechterhaltung aller übrigen Bestimmungen... Read More

Die gegenständliche Entscheidung ist von besonderer Bedeutung, weil dem Berufungsgericht – nach entscheidender Ansicht des obersten Gerichtshofs – bei der Prüfung des geltend gemachten Auflösungsgrundes eine aus Gründen der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung unterlaufen ist. Nach § 1118 1. Fall ABGB kann der Bestandgeber die frühere Aufhebung des Vertrages fordern, wenn der Bestandnehmer der Sache einen erheblichen nachtheiligen Gebrauch davon macht. Hierunter sind sowohl der erheblich nachteilige Gebrauch im engeren Sinn als auch das unleidliche Verhalten zu subsumieren. Der OGH hat... Read More

Sofern eine Versicherung ihrem Versicherungsnehmer die qualifizierte Ablehnung des Anspruchs auf Versicherungsleistung schriftlich zumittelt und hierin deutlich mitteilt, dass sich die Versicherung für leistungsfrei erklärt und der Anspruch erlischt, wenn der Versicherungsnehmer seine Ansprüche nicht innerhalb eines Jahres gerichtlich geltend macht, wird in der Versicherungsfachsprache von einer qualifizierten Deckungsablehnung gesprochen, welche den Versicherungsnehmer zur Klagsführung innerhalb eines Jahres zwingt, andernfalls das Recht zur Klagsführung präkludiert (also erloschen) ist. Die Entscheidung des OGH vom 28.10.2009, 7 Ob 147/09g zeigt wie ernst solche qualifizierten Deckungsablehnungen... Read More

Der OGH schafft mit seiner kürzlich ergangenen Entscheidung 2 Ob 70/12a zum heiklen Thema der Schutzwirkungen eines Mietvertrages zugunsten von Besuchern endlich Klarheit. Ein Bestandvertrag darf Schutzwirkungen nur gegenüber solchen Personen entfalten, die das Bestandobjekt in ähnlicher Intensität und Häufigkeit wie der Bestandnehmer selbst nutzen. Ein kurzfristiger Aufenthalt von bloßen Besuchern, wie beispielsweise Klienten, Kunden oder Patienten eines Geschäftsraummieters, ist davon nicht erfasst. Den Bestandgeber trifft solchen Personen gegenüber lediglich eine deliktische Haftung für mangelnde Verkehrssicherung in den Zugangsbereichen. Mit... Read More